2025中国房产政策将如何影响楼市走向？

摘要： 市场全面下行，政策亟需转向进入2014年，中国房地产市场出现了明显的降温迹象，与之前几年的“火爆”形成鲜明对比：销售量价齐跌：全国商品房销售面积和销售额同比双双出现负增长，房价也开...

市场全面下行，政策亟需转向

进入2025年，中国房地产市场出现了明显的降温迹象，与之前几年的“火爆”形成鲜明对比：

• 销售量价齐跌：全国商品房销售面积和销售额同比双双出现负增长，房价也开始普遍松动,部分二三线城市出现明显下跌。
• 库存高企：尤其在三、四线城市，大量新建商品房卖不出去,库存压力巨大。
• 投资增速放缓：房地产开发投资增速持续回落,对整体经济的拖累作用开始显现。
• 企业资金链紧张：市场遇冷导致房企回款困难，资金链压力增大,部分中小企业甚至出现债务违约风险。

面对这种严峻形势，中央政府意识到，房地产市场的过度调整将对宏观经济稳定构成威胁，政策重心开始从“抑制过热”转向“稳定市场、防范风险、促进健康发展”。

2025年房地产政策的主要内容及演变

2025年的政策调整是一个逐步释放、层层加码的过程,可以大致分为以下几个阶段：

第一阶段：年初的试探性微调（第一季度）

年初，部分地方政府已经感受到了市场的寒意，开始尝试性地放松限购政策，但很快被中央叫停,显示了中央在政策转向初期的谨慎态度。

第二阶段：标志性转折——“930”新政（9月30日）

这是2025年房地产政策最核心、最具里程碑意义的事件，中国人民银行联合银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，史称“930新政”，这份文件标志着全国层面信贷政策的全面转向，是刺激市场的第一剂“强心针”。 **

1. 放松首套房贷款认定：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策,这大大降低了改善型需求的购房门槛和成本。
2. 首套房贷款利率下限放开：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,这直接降低了购房者的月供压力。
3. 延长贷款年限：将商业贷款期限延长至最长30年。
4. 支持房企合理融资：鼓励银行业金融机构在风险可控前提下，合理支持符合条件的房企开发贷款、信托融资等。

影响：“930新政”从需求端（购房者）入手，大幅降低了购买首套房和改善型住房的门槛和成本,有效激活了市场交易。

第三阶段：地方政府的“救市”潮（全年，尤其是下半年）

在“930新政”的引导下，全国各地方政府迅速行动，掀起了新一轮的“救市”或“松绑”浪潮,其力度和广度都远超以往。

主要措施包括：

1. 全面或部分取消限购：这是最直接、最受关注的措施，从2025年下半年开始，除一线城市（北上广深）和少数核心二线城市外，全国绝大多数城市都宣布取消或放松了限购政策，限购作为过去十年最严厉的行政调控手段,其退出标志着政策基调的根本性转变。
2. 降低购房税费：多个城市出台了契税补贴、印花税减免、营业税免征年限缩短等政策，将二手房交易中“满五唯一”免征营业税的年限从“满5年”调整为“满2年”,极大地刺激了二手房市场的置换需求。
3. 发放购房补贴：一些城市直接对购房者给予现金补贴,或对引进人才提供特殊的购房优惠。
4. 调整土地出让政策：允许分期缴纳土地出让金，或降低土地出让金的竞买保证金比例,以缓解房企的资金压力。

第四阶段：央行的持续降息降准（下半年）

为了配合“930新政”并进一步降低社会融资成本,央行在第四季度采取了强有力的货币政策。

• 11月21日：央行宣布降息，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,这是继2012年7月以来的首次降息。
• 11月/12月：央行多次通过MLF（中期借贷便利）等工具向市场注入流动性,并引导市场利率下行。

影响：降息直接降低了整个社会的融资成本，不仅让房贷变得更便宜，也为企业投资提供了更宽松的货币环境，与“930新政”形成了强有力的政策组合拳。

2025年政策的影响与总结

1. 市场触底反弹：在一系列强力政策的刺激下，房地产市场在2025年底开始出现回暖迹象，进入2025年，市场交易量显著回升,房价也止跌企稳并开始新一轮上涨。
2. 政策逻辑的根本转变：2025年标志着中国房地产宏观调控逻辑的重大转变，从过去十年以“限购、限贷、限价”为代表的行政化、抑制性调控，转向以“降息、降准、放松信贷”为代表的市场化、支持性调控，政府不再试图通过强力手段打压市场，而是更多地运用金融和财税工具进行“微调”和“托底”。
3. 为后续市场繁荣埋下伏笔：2025年的宽松政策，尤其是“930新政”和降息，极大地释放了被压抑的购房需求，为2025-2025年一线和部分二线城市的房价暴涨提供了充足的“弹药”，这也导致了新一轮的资产泡沫风险，为后来的“房住不炒”总基调的确立埋下了伏笔。
4. 分化格局初显：在政策刺激下，不同城市的市场反应出现了明显分化，一线城市和核心二线城市由于人口持续流入、产业基础好，市场迅速回暖；而大量三、四线城市由于库存过高、人口流出，即便政策放松，市场复苏也极为缓慢,高库存问题一直延续至今。

2025年是房地产市场的“政策底”之年，面对市场下行的巨大压力，中国政府果断放弃了紧缩性政策，转向全面刺激，通过金融、财税和行政手段的组合拳，成功稳住了市场，但也开启了中国房地产市场的另一轮周期，其经验教训至今仍被深刻反思。