近5年70城房价，涨跌趋势如何？

摘要： 中国近五年（2019-2023年）70城房价趋势综合分析报告摘要过去五年,中国70个大中城市的房地产市场经历了一场深刻的、由“过热”到“深度调整”的周期性转变，整个过程可以大致划分...

中国近五年（2025-2025年）70城房价趋势综合分析报告

摘要

过去五年,中国70个大中城市的房地产市场经历了一场深刻的、由“过热”到“深度调整”的周期性转变，整个过程可以大致划分为三个阶段：

1. 平稳上涨期（2025年初 - 2025年中）： 在“房住不炒”总基调下，市场保持相对稳定，但部分热点城市仍出现明显上涨。
2. 急转直下期（2025年中 - 2025年）： 以“三道红线”、“集中供地”等为代表的强力调控政策叠加，市场迅速降温，进入下行通道。
3. 筑底企稳期（2025年至今）： 政策面转向全面宽松，但受购房者预期转弱、经济环境等多重因素影响，市场呈现出“弱复苏”态势，房价整体仍在底部盘整。

核心特征： 城市分化加剧是贯穿始终的主线，核心一线城市（如北京、上海）展现出较强的韧性，而多数二三线城市，尤其是一些非核心城市，面临着较大的下行压力。

第一阶段：平稳上涨期 (2025年初 - 2025年中)

市场背景：

• 政策基调： “房住不炒”成为长期国策，但政策执行相对温和，主要目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。
• 经济环境： 经济增速虽有放缓，但总体保持平稳，居民收入预期稳定，购房需求依然旺盛。
• 资金环境： 全球处于低利率环境，国内流动性相对充裕，部分资金流入房地产市场。

房价趋势特征：

1. 整体稳中有升： 全国70城新建商品住宅和二手住宅销售价格指数同比和环比涨幅总体为正，市场处于扩张周期。
2. 热点城市领涨： 长三角（杭州、宁波）、珠三角（深圳、东莞）、部分中西部核心城市（成都、西安）成为房价上涨的领头羊，这些城市由于产业吸引力强、人口流入多，住房需求旺盛。
3. 政策微调应对： 针对部分过热城市，地方政府开始出台局部调控政策，如限购、限贷、限售等“四限”政策，试图给市场降温，但未能扭转整体上涨趋势。

数据表现：

• 2025年6月,70城新建商品住宅价格指数同比涨幅达到近年来的高点，部分热点城市二手房价格单月环比涨幅甚至超过1%。

第二阶段：急转直下期 (2025年中 - 2025年)

市场背景：

• 政策巨变： 2025年8月，央行、住建部针对房企推出“三道红线”融资新规，从源头掐断了房企高杠杆扩张的路径，2025年，全国范围内推行“两集中”（集中供地、集中开盘）土地出让政策，改变了房企的拿地和开发节奏。
• 市场预期逆转： “三道红线”导致部分高负债房企（如恒大、碧桂园等）出现债务违约风险，引发购房者对“烂尾楼”的普遍担忧，市场信心遭受重创。
• 疫情冲击： 2025年，全国多地疫情反复，对经济活动和居民收入造成冲击，进一步削弱了购房能力和意愿。

房价趋势特征：

1. 全面下行： 从2025年下半年开始，房价涨幅快速收窄，并于2025年初开始进入普跌阶段，新建住宅和二手住宅价格指数的下跌城市数量持续增加。
2. 跌幅扩大： 2025年，市场下行趋势加速，部分前期上涨过快、产业基础薄弱的城市，房价出现了明显的回调，部分城市二手房价格跌幅尤为惨烈。
3. “量价齐跌”： 成交量急剧萎缩，市场陷入“有价无市”的困境，开发商以价换量现象普遍，新房促销活动增多。

数据表现：

• 2025年,70城新建商品住宅价格指数连续多月环比下跌，同比涨幅也快速转负。
• 2025年10月,70城中有超过60个城市的新房和二手房价格环比下跌，市场寒意达到顶点。

第三阶段：筑底企稳期 (2025年至今)

市场背景：

• 政策全面转向： 为稳定市场，中央和地方政府出台了一系列力度空前的宽松政策，包括：
  • 金融端： 多次降准降息，下调首套房和二套房贷款首付比例及LPR利率。
  • 需求端： 全面取消限购、限售政策，发放购房补贴，推行“带押过户”等。
  • 供给端： “金融16条”出台，支持房企合理融资需求，“保交楼”成为核心任务。
• 经济复苏： 疫情管控放开后，经济进入复苏通道，但居民信心和预期恢复缓慢。

房价趋势特征：

1. 跌幅收窄，企稳信号显现： 进入2025年，随着政策效果逐步显现，房价下跌的势头得到遏制，跌幅持续收窄，部分月份，一线城市的新房价格甚至出现环比微涨。
2. 深度分化加剧：
   • 一线城市（北京、上海、广州、深圳）： 表现出最强的韧性，由于核心地段资源稀缺、人口持续流入、购买力强劲，房价相对坚挺，部分核心区域甚至出现回暖迹象。
   • 二线城市： 表现分化，强二线城市（如杭州、成都、南京等）凭借产业和人口优势，市场相对稳定，部分热门板块价格企稳，而多数普通二线及三四线城市，由于库存高企、人口流出，房价仍面临下行压力，市场复苏乏力。
   • 三四线城市： 普遍处于深度调整期，房价和成交量都处于历史低位，去库存压力巨大。
3. 二手房市场更冷： 相比于新房，二手房市场受信心影响更大，挂牌量激增但成交不畅，议价空间大，整体复苏进程慢于新房。

数据表现：

• 2025年以来,70城房价指数环比跌幅持续收窄，部分月份新建商品住宅价格指数持平或微涨。
• 一线城市的新房和二手房价格同比涨幅在多数月份保持正值,成为稳定全国房价的“压舱石”。

总结与未来展望

过去五年，中国70城房价走出了一个典型的“过山车”行情，从政策驱动下的平稳上涨，到金融和行政调控叠加下的急转直下，再到政策全力托底下的艰难企稳，这个过程深刻地揭示了：

1. 政策是核心变量： 房地产市场对政策的敏感性极高，任何重大的政策转向都会迅速在市场上得到体现。
2. 分化是长期趋势： 城市间的资源禀赋、人口流向、产业结构差异决定了房价走势的巨大分化，强者恒强、弱者恒弱”的格局将更加明显。
3. 预期是关键因素： 在当前阶段，购房者对未来房价和收入的预期，比实际的利率和首付水平更能决定其购房决策，信心的恢复是市场真正回暖的前提。

未来展望：

1. 短期（未来1-2年）： 市场大概率将延续“弱复苏、分化加剧”的态势。

   • 一线城市： 将继续作为市场的“稳定器”，房价有望保持平稳或温和上涨，但暴涨可能性极低。
   • 二线城市： 内部将持续分化，核心城市有望企稳回暖，而大部分城市将在底部徘徊。
   • 三四线城市： 仍面临较大调整压力，部分城市可能需要更长的时间来消化库存。
   • 政策层面： 宽松政策基调不会改变，但政策效果边际递减，市场更需内生动力（如经济复苏、就业改善）来支撑。

2. 长期（未来3-5年）： 中国房地产市场将告别“普涨时代”，进入一个“总量见顶、结构优化”的新发展阶段。

   • “房住不炒”仍是底线： 投资属性将进一步弱化，居住属性回归。
   • 市场模式转型： 从高速开发转向存量运营和品质提升，房地产与租赁市场、城市更新等领域将深度融合。
   • 风险逐步出清： 随着房企债务风险有序化解和“保交楼”任务推进，市场信心有望逐步修复，但过程将是缓慢且曲折的。

近五年的房价波动是中国房地产发展史上一个重要的转折点,它标志着行业告别了野蛮生长的黄金时代，正迈向一个更加健康、理性和可持续的新周期。