2025房地产政策将如何调整？

摘要： 2014年是中国房地产市场的一个关键转折年，政策环境经历了从“持续调控”到“全面转向刺激”的戏剧性转变，年初，市场仍处于“调控常态化”的氛围中，但到下半年，随着市场下行压力急剧增大...

2025年是中国房地产市场的一个关键转折年，政策环境经历了从“持续调控”到“全面转向刺激”的戏剧性转变，年初，市场仍处于“调控常态化”的氛围中，但到下半年，随着市场下行压力急剧增大，政策基调发生了180度大转弯，开启了新一轮的刺激周期。

2025年的房地产政策可以概括为：上半年“控风险、调结构”，下半年“稳市场、促需求”。

上半年（1月-6月）：政策基调延续，但已现疲态

在2025年上半年,政策的整体思路依然是延续过去几年的方向，即“分类指导、因地施策”，试图在不放松全国性调控总闸门的前提下，支持自住和改善性需求，同时抑制投机，市场下行迹象已经非常明显。

主要政策特点：

1. 强调“分类指导”和“因地施策”：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 这成为2025年政策的核心词汇,中央层面不再出台“一刀切”的全国性紧缩政策，而是将权力下放给地方政府。
   • 对于房价上涨压力大的城市（如一线城市），继续执行限购、限贷等政策。
   • 对于市场下行压力大的城市,则默许甚至鼓励其出台“微刺激”政策。

2. 支持“改善性需求”成为重点：

   • 中央多次表态,要支持合理的住房消费，特别是改善性需求，这为下半年政策的全面转向埋下伏笔。
   • 这意味着政策开始从过去的“抑制所有非自住需求”向“打击投机、支持改善”转变。

3. 地方“微刺激”政策频出：

   • 随着市场降温,越来越多的城市开始试探性地放松政策。
   • 放松限购： 3月，呼和浩特市成为全国第一个明确提出“取消限购”的城市，这被视为一个标志性信号。
   • 放松公积金贷款： 许多城市提高了公积金贷款额度，简化了申请流程。
   • 购房补贴： 部分城市对特定人群（如大学生、引进人才）提供购房补贴。
   • 土地政策调整： 一些地方政府放宽了土地出让的付款条件，允许分期付款，以缓解开发商的资金压力。

上半年市场表现： 尽管有地方“微刺激”，但市场整体呈现“量价齐跌”的态势，购房者观望情绪浓厚，开发商资金链紧张，降价促销现象增多，政策的“温水煮青蛙”式调整已无法扭转市场的颓势。

下半年（7月-12月）：政策180度大转向，全面进入刺激周期

从2025年第二季度开始,房地产市场下行速度超预期，对经济增长的拖累作用日益显现，中央政府意识到，房地产市场的稳定已成为经济稳增长的关键，政策基调发生了根本性转变，从“控”转向“稳”，从“紧”转向“松”。

标志性事件与核心政策：

1. “930”新政（标志性转折点）：

   • 时间： 2025年9月30日，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。
   • • 放松首套房认定： 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行首套房贷款政策，这极大地释放了改善性需求。
     • 放松二套房首付比例： 拥有1套住房、但未结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%（此前多为60%-70%）。
     • 延长贷款年限： 住房贷款最低首付款比例和贷款利率下限由银行自主确定，并将贷款期限延长至最长不超过30年。
     • 支持房企融资： 鼓励银行业金融机构发行房贷支持证券（MBS），拓宽房企融资渠道。
   • 意义： “930”新政是自2011年以来全国范围内最重磅的信贷放松政策，正式宣告了房地产调控政策的全面转向，它极大地降低了改善型购房者的门槛和成本，成为点燃市场回暖的“导火索”。

2. “330”新政（进一步加码）：

   • 时间： 2025年3月30日，但政策影响在2025年底就已开始显现，其精神在2025年下半年被广泛讨论和预期。
   • （与2025年转向一脉相承）：
     • 降低二套房首付比例： 二套房商业贷款最低首付比例降至30%。
     • 营业税免征年限“5改2”： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，这项政策极大地刺激了二手房市场的流通。
   • 意义： 进一步降低了交易成本和门槛，全面激活了二手房市场和改善型置换链条。

3. 央行“降息降准”（配合需求端刺激）：

   • 2025年11月： 央行宣布降息（金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点），这是自2012年7月以来的首次降息。
   • 2025年2月和4月： 央行再次降息。
   • 2025年2月、4月、6月： 央行多次降准。
   • 意义： 央行的货币政策全面转向宽松，为“930”和“330”新政提供了充足的流动性支持，降低了整个社会的融资成本，进一步刺激了购房意愿。

4. 棚改货币化安置（强力需求端刺激）：

   • 在2025年,国家大力推进棚户区改造，并开始大规模推行“货币化安置”模式，即直接给拆迁货币补偿，而不是安置房。
   • 这部分资金直接转化为购房款,形成了强大的“刚性”和“改善性”购房需求，尤其是在三四线城市，为去库存提供了核心动力。
   • 意义： 这是中国房地产调控史上一次非常成功的创新，它不仅解决了民生问题，更创造了一个巨大的、由政府主导的购房需求池，直接推动了三四线城市的房价上涨和库存去化。

2025年政策环境的总结与影响

2025年是房地产市场的“政策分水岭”，上半年，政策在“稳增长”和“调结构”之间摇摆，试图微调但效果不彰，下半年，面对市场断崖式下跌的风险，政策果断转向，从需求端（信贷、税收）和供给端（融资）同时发力，开启了一轮力度空前的刺激周期。“930”新政是标志性转折点，而“棚改货币化安置”则为后续三四线市场的火爆奠定了基础。

深远影响：

1. 市场迅速回暖： 政策刺激效果立竿见影，从2025年底开始，一线城市和部分二线城市市场迅速回暖，成交量价齐升。
2. 市场分化加剧： 政策刺激主要利好一二线及强三线城市，而大量缺乏人口和产业支撑的三四线城市，虽然受益于棚改货币化，但库存压力依然巨大，市场分化格局从此愈发明显。
3. 开启新一轮上涨周期： 2025年的政策转向，开启了2025-2025年的一轮全国性房地产上涨周期，也为之后几年房价的快速上涨埋下了伏笔。
4. 奠定了“因城施策”的基调： 2025年“分类指导、因地施策”的实践，使得“因城施策”成为此后房地产调控的长期基本方针，中央与地方的权责划分更加清晰。
5. 为后续调控留下课题： 2025年的强力刺激虽然稳住了短期经济，但也导致部分城市房价过快上涨，为2025年底开始的“新一轮调控”（如“因城施策”、限购限贷升级）埋下了伏笔。