楼市金融政策应如何优化调整？

摘要： 从“刺激”转向“稳定”，从“管理”转向“服务”金融政策的最终目标不应是再次刺激房价快速上涨,而是要实现“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），并推动房地产行业向新的、可持续的模式转型，...

从“刺激”转向“稳定”，从“管理”转向“服务”

金融政策的最终目标不应是再次刺激房价快速上涨,而是要实现“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），并推动房地产行业向新的、可持续的模式转型，核心是从过去的管理需求端（如限购、限贷），转向供给端和需求端的结构性支持与服务。

需求端政策：精准支持，提振信心

需求端政策的重点是“托而不举”，支持合理的自住和改善性需求，抑制投机，同时化解存量风险。

优化差别化信贷政策：

• 降低首套房和改善性住房的购房门槛：
  • 降低首付比例： 针对首套房和“卖一买一”的改善型需求，进一步降低首付比例和贷款利率下限，鼓励刚需和合理置换。
  • 延长贷款年限： 探索将个人住房贷款的最长年限从30年延长至40年，甚至与退休年龄挂钩，以降低月供压力，提高购房能力。
  • “认房不认贷”的常态化与深化： 全面推行“认房不认贷”，并对多孩家庭、户籍人口等特定群体给予额外的利率优惠或额度支持。
• 支持存量房贷利率下调：

  鼓励银行主动为符合条件的存量房贷客户下调利率,特别是与新增房贷利率形成“倒挂”的客户，这能直接减轻居民负担，释放消费潜力，是稳定预期最直接、最有效的手段之一。

创新金融产品与服务：

• 推广“带押过户”模式： 在全国范围内全面普及二手房“带押过户”服务，简化交易流程，降低交易成本和制度性障碍，激活二手房市场。
• 发展住房租赁金融：
  • 支持保障性租赁住房REITs： 大力发展保障性租赁住房不动产投资信托基金，打通“投、融、建、管、退”的闭环，吸引社会资本进入租赁市场。
  • 为长租公寓提供金融支持： 为符合条件的、运营规范的规模化租赁企业提供低息贷款、债券发行等融资支持，稳定房源供给。
• 探索反向抵押贷款（以房养老）： 在人口老龄化背景下，试点并推广反向抵押贷款，盘活老年人的房产资产，增加其养老收入。

供给端政策：防范风险，支持转型

供给端政策的核心是“防风险”和“促转型”，既要化解头部房企的债务风险，也要支持房企向新发展模式转型。

化解房企流动性风险：

• “精准滴灌”而非“大水漫灌”：
  • 建立“白名单”制度： 由金融监管总局、住建部等联合建立优质房企“白名单”，对名单内的房企在开发贷、并购贷、信托融资等方面给予稳定、一致的支持，名单应动态调整，真正做到“好孩子有奶吃”。
  • 展期与债务重组： 鼓励金融机构对暂时遇到困难但仍有自救能力的房企进行债务展期、降息、债转股等重组操作，避免“一刀切”抽贷、断贷导致风险蔓延。
• 支持“保交楼”：
  • 设立专项纾困基金： 在“保交楼”专项借款基础上，鼓励地方政府、政策性银行和AMC（资产管理公司）合作，设立更大规模的“保交楼”纾困基金，以项目为单位进行精准“输血”，确保已售房屋按期交付。
  • 预售资金监管优化： 在确保资金安全的前提下，优化预售资金监管账户的提取流程和比例，提高房企资金周转效率，避免因过度监管导致项目停工。

支持房企向新发展模式转型：

• 推动“三大工程”建设：
  • 保障性住房建设： 为保障性住房项目提供低成本、长周期的开发贷款和专项债券支持。
  • “平急两用”公共基础设施建设： 为相关项目提供配套的金融支持。
  • 城中村改造： 针对城中村改造项目，提供综合性金融解决方案，包括项目贷款、债券、资产证券化等。
• 鼓励存量资产盘活：

  支持房企将持有的商业地产（如写字楼、购物中心）等存量资产通过出售、REITs、资产证券化等方式盘活，回笼资金，降低负债率。

  
  （图片来源网络，侵删）
• 探索新的融资模式：
  • 支持房企股权融资： 放宽对优质房企再融资的限制，鼓励其通过增发、配股等方式补充资本金。
  • 发展房地产供应链金融： 为房企上游的建筑商、材料供应商等提供融资支持，稳定整个产业链。

宏观审慎与金融监管：筑牢风险底线

建立长效机制,防止风险再次累积。

加强对房地产金融的总量和结构管理：

• 设定房地产贷款集中度管理“红线”： 严格执行商业银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限，防止银行信贷过度集中于房地产行业。
• 动态调整政策： 根据市场变化，动态调整首付比例、贷款利率等审慎管理工具，使其更具灵活性和前瞻性。

强化对影子银行和违规融资的监管：

• 穿透式监管： 严厉查处通过经营贷、消费贷、信托计划、资管计划等渠道违规流入房地产市场的资金。
• 规范房企境外融资： 在支持房企合理境外融资需求的同时，加强对境外发债资金用途的监管，防范跨境风险传染。

配套政策：协同发力，形成合力

金融政策并非万能,需要与其他政策协同配合。

土地与财税政策：

• 优化土地供应： 根据人口流动和市场需求，合理安排土地供应规模、结构和节奏，避免盲目供地导致库存积压。
• 改革房地产税： 加快推进房地产税立法，并采取“低税率、宽免征、循序渐进”的方式推出，这可以形成长效调节机制，为地方政府提供稳定税源，减少对土地财政的依赖。

城市发展与公共服务：

• 提升城市公共服务水平： 将政策支持与人口流入、公共服务均等化挂钩，通过提供优质的教育、医疗、交通等资源，增强城市的吸引力，从而支撑房地产市场的长期价值。
• 推动租购并举： 大力发展住房租赁市场，保障新市民、青年人等群体的住房需求，从根本上改变“有房才有家”的观念，分流购房需求。

中国房地产市场的金融政策正处在一个历史性的转折点,未来的政策框架应是：

• 短期看： 以“保交楼、防风险、稳预期”为核心，通过精准的信贷支持和流动性纾困，阻止市场进一步下滑。
• 中期看： 以“促转型、建新制”为重点，支持房企向新发展模式（保障房、租赁、城市更新）转型，并建立房地产金融审慎管理制度。
• 长期看： 以“稳民生、促公平”为目标，通过财税改革、公共服务均等化和租购并举制度，构建房地产与经济社会协调发展的长效机制。

这是一个系统工程,需要政府、金融机构、房企和购房者共同努力，耐心和智慧缺一不可，政策的重心必须从“管”转向“服务”，从“短期刺激”转向“长期培育”，最终实现房地产市场的软着陆和健康可持续发展。