湖南省工业用地政策如何引导产业升级？

摘要： 湖南省的工业用地政策是一个动态调整、多维度、分层次的体系，其核心目标是“节约集约用地、优化产业布局、促进高质量发展”，政策主要依据国家法律法规，并结合湖南省自身的产业发展规划和区域...

湖南省的工业用地政策是一个动态调整、多维度、分层次的体系，其核心目标是“节约集约用地、优化产业布局、促进高质量发展”，政策主要依据国家法律法规，并结合湖南省自身的产业发展规划和区域发展战略（如“三高四新”战略）来制定。

以下将从几个关键维度对湖南省的工业用地产业政策进行详细解读：

总体指导原则与战略导向

湖南省的工业用地政策紧紧围绕其核心发展战略展开：

1. “三高四新”战略引领：

   • 高技术、高效益、高载能：优先保障高新技术产业、战略性新兴产业、高效益的先进制造业和具有高技术附加值产业的用地需求，对高载能产业则实行严格的准入和能效标准。
   • 新技术、新产业、新业态、新模式：鼓励“四新”经济发展，为相关项目提供灵活的用地支持，如产业用地混合利用、弹性年期出让等。

2. “强省会”与“长株潭都市圈”建设：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 在长株潭核心区域,工业用地政策更加注重“亩均论英雄”，通过提高投资强度、亩均税收、容积率等门槛，倒逼存量土地提质增效，承接高端产业。
   • 对湘南湘西承接产业转移示范区等区域,则在符合环保和安全的前提下，适度放宽准入，重点保障符合区域发展定位的产业转移项目。

3. “五好园区”建设：

   这是湖南省近年来推动园区高质量发展的核心抓手,工业用地政策向“规划定位好、创新平台好、主导产业好、体制机制好、发展形象好”的园区倾斜，在用地指标上优先保障“五好园区”内的重点项目。

核心政策工具与具体措施

土地供应方式：多元化与市场化

• 标准地出让（核心政策）：

  • 定义：在土地出让前，将投资强度、容积率、亩均税收、能耗标准、环境标准等开发控制要求，作为土地出让的前置条件，在土地出让公告中明确。
  • 流程：企业拿地时，相当于一次性拿到了“净地”和“标准”，拿地后即可按标准进行建设，审批流程大大简化。
  • 目的：提高土地利用效率，确保项目质量，实现“交地即开工”。

• 弹性年期出让：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 措施：改变过去工业用地50年出让的固定模式，可根据产业类型和项目生命周期，实行10年、20年、30年等不等的弹性年期出让。
  • 目的：降低企业初期用地成本，避免企业圈地囤地，对于经营性、市场化程度高的产业，鼓励长期租赁、先租后让等多种供地方式。

• “先租后让”：

  • 措施：企业先以租赁方式获得土地使用权，租赁期满达到约定条件的，再转为出让。
  • 目的：特别适用于前景好但初期投入大的科技型、创新型中小企业，有效缓解其资金压力。

• 混合产业用地：

  • 措施：允许在单一宗地内，融合工业、研发、仓储、商业、办公等两种或以上用途，M0新型产业用地（研发与中试）的推广。
  • 目的：适应现代产业融合发展趋势，为“制造+研发”、“生产+服务”等复合型产业提供空间支持。

用地标准与门槛：精细化与差别化

• “亩均论英雄”综合评价：

  • 对园区内已投产工业企业,从亩均税收、亩均营业收入、亩均固定资产投资、全员劳动生产率、能耗强度、研发投入强度等多个维度进行综合评价。
  • 应用：评价结果与企业的用地、用电、用水、排污、信贷等要素资源直接挂钩，A类企业（优质企业）在用地、用能上给予优先保障；D类企业（低效企业）则面临倒逼整改、甚至退出或提高用地成本的压力。

• 产业用地标准体系：

  湖南省发布了《湖南省产业用地指南》，对不同行业（如电子信息、装备制造、生物医药、新材料等）的投资强度、容积率、行政办公及生活服务设施用地比例等做出了明确指导性规定，各地市会在此基础上制定更细化的地方标准。

价格与税费：激励与约束并存

• 地价优惠：

  • 对于国家鼓励的战略性新兴产业、高新技术产业、重点支持的先进制造业项目，在确定土地出让底价时，可以按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。
  • 对集约用地的企业,在“标准地”出让中，如果承诺指标优于地方标准，也可能在竞买保证金、出让金缴纳方式上给予优惠。

• 城镇土地使用税：

  实行差别化税额标准,对“亩均论英雄”评价中被评为A类的企业，可按规定申请城镇土地使用税的减免或优惠，鼓励企业高效用地。

存量土地盘活：向“存量”要“空间”

• “增存挂钩”机制：

  • 国家实行年度新增建设用地审批与批而未供土地、闲置土地处置数量挂钩的政策，湖南省严格执行此政策，要求各地必须先盘活存量，才能申请新增指标。
  • 措施：通过“腾笼换鸟”、企业转型升级、破产清算、协议收回等方式，大力处置批而未供和闲置土地，将腾出的用地指标优先用于重点项目。

• 园区提质改造：

  鼓励对现有工业园区进行“二次开发”，通过建设多层标准厂房、提高容积率、优化功能布局等方式，在不新增或少新增建设用地的情况下，提升园区承载能力和产出效益。

政策导向的重点支持产业

湖南省明确将以下产业作为工业用地支持的重点：

1. 先进制造业：如工程机械、轨道交通装备、中小航空发动机及航空航天装备等（长沙、株洲、湘潭）。
2. 战略性新兴产业：如电子信息（芯片、新型显示）、新材料（碳基材料、先进储能材料）、生物医药、新能源、节能环保等。
3. 数字经济核心产业：大数据、人工智能、工业互联网等。
4. 绿色低碳产业：包括循环经济、资源综合利用等符合“双碳”目标的产业。
5. 农产品精深加工：依托湖南农业大省的优势，支持农业产业化龙头企业发展。

获取最新政策的途径

由于政策是动态调整的,建议通过以下官方渠道获取最准确、最新的信息：

1. 湖南省自然资源厅官网：是土地管理政策最权威的发布平台，会发布最新的土地出让公告、政策文件和通知。
2. 各市州/区县自然资源局官网：具体到某个项目，需要查询所在地的具体实施细则和土地出让信息。
3. 湖南省发展和改革委员会官网：了解全省的产业规划和宏观政策导向。
4. 各省级及以上产业园区管委会：园区是政策的最终执行者，直接与园区对接是获取最精准信息、了解项目落地的关键。

湖南省的工业用地政策呈现出“市场化配置、标准化供应、差别化管理、高效化利用”的鲜明特点，对于企业而言，在湖南投资兴业，需要：

• 精准定位：确保项目符合湖南省的产业政策导向。
• 提高效益：在项目规划之初就注重亩均产出和集约利用水平，以符合“标准地”和“亩均论英雄”的要求。
• 主动对接：积极与地方政府和园区管委会沟通，了解最新的土地供应信息和优惠政策。

希望这份详细的梳理对您有所帮助！