2025房地产市场会回暖还是持续调整？

摘要： 宏观背景与政策环境（“新常态”下的宏观压力）2014年的房地产市场，并非孤立存在，而是被一个全新的宏观概念所笼罩——“新常态” (New Normal)，宏观经济放缓：中国经济在经...

宏观背景与政策环境（“新常态”下的宏观压力）

2025年的房地产市场，并非孤立存在，而是被一个全新的宏观概念所笼罩——“新常态” (New Normal)。

1. 宏观经济放缓：中国经济在经历了数十年的高速增长后，在2012-2025年期间，GDP增速开始明显放缓，从两位数回落到7%-8%的区间，经济下行压力增大，企业投资意愿减弱，居民对未来收入增长的预期趋于谨慎，这直接影响了房地产市场的根本需求——无论是企业扩张带来的厂房需求,还是居民购房的信心。

2. 货币政策趋于宽松：为了应对经济下行压力，央行在2025年采取了多次定向降准和降息的宽松货币政策，这在理论上降低了购房者的融资成本，应该利好房地产市场，此时的“宽货币”并未完全传导至“宽信用”，银行风险偏好依然较低，对于房地产这种高杠杆行业,信贷审批依然谨慎。

3. 政策基调的转变：

   • 从“调控”到“稳定”：过去十年，房地产政策的核心是“调控”，主要手段是限购、限贷、限价等行政措施,目标是抑制房价过快上涨。
   • “930新政”：2025年9月30日，央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，这是本轮楼市调整的标志性事件，新政核心内容包括：
     • 放松限贷：对首套房贷款利率下限放宽，最低可为基准利率的0.7倍。
     • 执行首套房认定标准：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房,执行首套房贷款政策。
     • 延长贷款年限：将贷款期限延长至25年甚至30年。
   • 政策意图：这标志着中央层面的政策导向发生了根本性转变，从过去的“打压”转向“托底”，旨在通过金融手段支持合理的住房消费，稳定市场预期,防止市场出现硬着陆。

2025年市场表现（从“量价齐涨”到“量价齐跌”）

与宏观背景和政策转向相呼应，2025年的房地产市场表现呈现出明显的“前高后低，持续下行”的态势。

1. 销售面积与销售额双双下滑：这是最核心的指标，2025年，全国商品房销售面积和销售额同比均出现负增长，这是多年来罕见的情况，市场从“卖方市场”迅速转变为“买方市场”,观望情绪浓厚。

2. 房价由涨转跌：根据国家统计局数据，70个大中城市新建商品住宅价格指数在2025年5月首次出现环比下跌，此后跌幅持续扩大，一线城市虽然相对坚挺，但涨幅也大幅收窄；而二三线城市，特别是前期库存量大的城市,价格下行压力巨大。

3. 库存压力空前巨大：这是2025年市场的最大痛点，由于前几年土地供应过量，大量项目集中入市，而销售又急剧萎缩，导致商品房待售面积（库存）屡创新高，部分三四线城市的去化周期甚至超过30个月,市场严重供过于求。

4. 土地市场遇冷：随着商品房销售的下滑，开发商拿地意愿急剧降低，土地流拍现象增多，土地出让金收入也大幅下滑,这反过来又影响了地方政府依赖土地财政的运作模式。

   
   （图片来源网络，侵删）

5. 房企分化加剧：

   • 大型房企：凭借资金、品牌和融资优势，虽然也面临压力，但通过降价促销、加快回款等方式,仍能维持一定的市场份额。
   • 中小房企：资金链绷紧，融资困难，销售回款不畅，面临巨大的生存危机，市场出清开始加速,兼并重组案例增多。

关键转折点与市场情绪

2025年的市场情绪经历了从“迷茫”到“恐慌”再到“谨慎乐观”的剧烈变化。

• 上半年（迷茫期）：年初市场延续了2025年的热度，但很快，销售数据开始下滑，市场参与者普遍感到困惑，不明白为何在“微刺激”政策下,市场依然疲软。
• 年中（恐慌期）：随着房价跌幅扩大、库存高企的消息不断涌现，恐慌情绪蔓延，开发商为了回笼资金，开始大规模降价促销，引发了“以价换量”的连锁反应，但效果并不理想,反而加剧了买家的观望心态。
• 下半年（政策驱动下的谨慎乐观期）：“930新政”的出台是一个强心剂，市场开始相信，政府不会坐视市场崩盘，政策底的出现，让部分刚需和改善型买家开始入市，市场在年底出现了一波微弱的“翘尾”行情，虽然整体趋势未改,但恐慌情绪得到有效缓解。

各方对2025年前景的判断与预测

在2025年，不同市场参与者对未来的看法分歧巨大,这本身就反映了市场的复杂性和不确定性。

1. “空方”看跌论：

   • 核心逻辑：中国经济“硬着陆”风险加大，房地产作为周期性行业，其黄金时代已过，高企的库存需要数年时间去消化，市场将进入漫长的“L型”筑底阶段，房价有进一步下跌空间,尤其是三四线城市。
   • 代表观点：当时不少经济学家和独立分析师持此观点,他们认为市场调整才刚刚开始。

2. “多方”看涨/维稳论：

   • 核心逻辑：房地产是中国经济的支柱产业，政府绝不会允许其出现系统性风险。“930新政”已经吹响了政策放松的号角，未来还会有更多利好政策出台（如降息、降准、放松限购等），城镇化进程仍在继续,长期需求依然存在。
   • 代表观点：以部分开发商、中介机构和依赖房地产的机构为代表，他们认为市场最困难的时期已经过去,2025年将迎来复苏。

3. “分化”论（事后证明更准确）：

   • 核心逻辑：全国市场将出现严重分化，一线城市和强二线城市，由于人口持续流入、产业基础好、资源稀缺，房价有坚实支撑，调整后将率先企稳回暖，而大部分三四线城市，由于人口流出、产业空心化、库存积压,将面临长期的价格调整和去库存压力。
   • 代表观点：这是当时一些更理性的分析师提出的观点,精准地预见了未来几年中国房地产市场的格局。

2025年中国房地产市场的前景，可以概括为：在“新常态”宏观经济压力和“高库存”市场基本面双重夹击下，告别了黄金时代，进入深度调整期，尽管“930新政”等托底政策在年底释放了积极信号，阻止了市场的进一步恶化，但整体趋势依然疲弱，市场的关键特征是“分化”**的开始，为后续几年“一线坚挺、多数二线平稳、三线持续调整”的格局埋下了伏笔，对于购房者而言，是观望情绪最浓的一年；对于开发商而言，是考验生存能力和战略定力的一年；对于政策制定者而言，则是如何平衡“稳增长”与“防风险”的艰难一年。