2012上海房地产政策

摘要： 2012年是上海房地产市场一个非常关键的转折点，这一年，市场结束了前两年的过热和严厉调控，进入了“稳中有降”的调整期，政策的总体基调是“稳增长、控房价、调结构”，核心目标是防止房价...

2012年是上海房地产市场一个非常关键的转折点，这一年，市场结束了前两年的过热和严厉调控，进入了“稳中有降”的调整期，政策的总体基调是“稳增长、控房价、调结构”，核心目标是防止房价过快下跌，同时继续抑制投资投机性需求,确保市场平稳健康发展。

以下是2012年上海房地产政策的主要内容和特点：

政策背景与总体基调

1. 宏观经济背景：2012年，中国经济增速放缓，面临下行压力，为了“稳增长”，中央政府释放出微调信号，要求各地保持房地产市场的平稳,防止其硬着陆。
2. 市场背景：2011年的“沪版国八条”等严厉调控政策，使得2011年下半年上海楼市成交量大幅萎缩，进入2012年，市场延续了低迷态势，开发商降价促销现象增多,购房者观望情绪浓厚。
3. 政策总纲：上海的2012年房地产政策，是在中央“稳增长”大框架下，对2011年严厉政策的“微调”和“优化”，并非全面放松，而是有针对性地支持合理住房需求,同时继续坚持调控的底线。

主要政策措施

信贷政策：首次出现“微调”信号

这是2012年最核心、最受关注的政策变化。

• 关键事件：首套房贷利率松动

  • 时间：2012年5月下旬至6月。
  • 在中央“稳增长”的背景下，上海多家银行开始对首套房贷款利率进行调整，此前执行基准利率或上浮的银行，开始下调首套房贷利率至基准利率的0.9倍或0.95倍。
  • 意义：这是自2010年调控以来，首次出现针对首套房购买者的实质性信贷支持，它被市场普遍解读为政策底部的明确信号，极大地提振了市场信心,尤其是首次置业的刚需购房者。

• 二套房政策延续：对于购买第二套住房的家庭，政策依然严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的规定，没有出现松动，体现了“支持刚需、抑制投资”的明确导向。

  
  （图片来源网络，侵删）

行政调控政策：保持稳定，未有放松

与信贷政策的“微调”不同，行政性的限购、限价等政策在2012年全年没有出现任何松动或退出。

• 限购政策（沪版国八条）：严格执行。

  • 已有1套住房的本市户籍家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭,限购1套住房。
  • 执行：政策执行非常严格，通过“房屋状况查询证明”和“社保/纳税证明”双轨并行,有效遏制了投资投机性需求。

• 限价政策：继续执行。

  对商品房预售和销售价格进行管理，对于申报价格过高的项目，房管部门会要求其重新定价或不予预售许可,这限制了开发商的涨价空间。

  
  （图片来源网络，侵删）

土地政策：稳定市场预期

• 土地供应节奏：上海市规划和土地资源管理局根据市场情况，合理安排土地出让节奏,避免因集中推地导致市场剧烈波动。
• 保障房用地：继续加大保障性安居工程用地的供应力度，确保全年保障房建设目标的完成，这是“调结构”的重要组成部分。

税收政策：保持稳定

• 营业税：继续执行“满5年免征”的政策，对于非普通住房,差额征收营业税。
• 个人所得税：严格执行“满5年且是家庭唯一生活用房”免征个税的政策。
• 契税：对首套房、二套房等不同情况，执行差别化的契税税率,以引导合理住房消费。

政策效果与市场影响

1. 市场触底反弹：2012年的政策效果非常明显，上半年，市场在信贷微调的刺激下，成交量率先回暖，进入下半年，随着购房者信心的逐步恢复，市场出现了“量价齐升”的态势，年底时，上海楼市的成交量已回升至较高水平，房价也停止了下跌趋势,部分热门区域甚至出现小幅上涨。

2. 市场分化加剧：

   • 区域分化：市中心、轨交沿线、优质学区房等核心区域的房产因其稀缺性和保值性，受到购房者追捧，价格坚挺甚至上涨，而远郊区域、配套不完善的楼盘,去化压力依然较大。
   • 产品分化：小户型、总价低的刚需产品成交活跃，而大户型、总价高的改善型和投资型产品相对滞销。

3. 开发商策略转变：经历了2011年的寒冬后，开发商在2012年的心态从“以价换量”逐步转向“积极推盘”，随着市场回暖，部分开发商甚至减少了折扣力度,试探性提价。

2012年的上海房地产政策可以概括为：

• 核心特征：“结构性微调”，信贷政策针对首套房刚需“松绑”，但行政和税收政策保持高压，精准滴灌,大水漫灌。
• 政策目标：成功实现了“稳增长”和“控房价”的双重目标，既防止了市场因过度调控而硬着陆，又有效遏制了房价反弹的势头,为后续几年的市场平稳发展奠定了基础。
• 历史意义：2012年是上海楼市的一个“政策底”和“市场底”，它标志着中国房地产调控从“全面打压”阶段，进入了“分类指导、精准调控”的新阶段,为理解后续几年的政策走向提供了重要的参考范本。