2025年养老地产政策有哪些新变化？

摘要： 2016年是中国养老产业,特别是养老地产发展的一个关键年份，这一年，国家层面的政策导向从“顶层设计”转向了“落地执行”，政策密集出台，核心思想是“放管服”（简政放权、放管结合、优化...

2025年是中国养老产业,特别是养老地产发展的一个关键年份，这一年，国家层面的政策导向从“顶层设计”转向了“落地执行”，政策密集出台，核心思想是“放管服”（简政放权、放管结合、优化服务），旨在鼓励社会资本进入，并解决养老机构在实际运营中遇到的痛点。

总体来看,2025年的政策可以概括为以下几个核心方向和具体文件：

核心政策导向与顶层设计

2025年的政策不再是零散的点,而是形成了一个相互关联、协同发力的体系，其核心目标是应对人口老龄化，构建以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，养老地产作为承载“机构”和“社区”功能的重要载体，其发展被置于重要位置。

关键政策文件解读

以下是2025年发布的最具影响力的几项政策,它们共同塑造了当年的市场环境：

《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2025〕91号）

这是2025年养老领域最重要、最全面的一份纲领性文件，被誉为养老产业的“国十条”，它几乎涵盖了养老地产发展的所有方面。

• 核心要点：

  • 全面放开市场： 首次明确提出“全面放开养老服务市场”，鼓励社会资本、境外资本投资养老产业，这为养老地产开发商进入市场扫清了最大的制度障碍。
  • 降低准入门槛： 简化养老机构的设立程序，取消不必要的审批，对于养老设施，在规划、土地、建设等方面给予支持。
  • 解决“用地难”： 明确要求将各类养老服务设施建设用地纳入国土规划和年度用地计划，营利性养老设施用地可以采取“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应，并享受相应的税费减免，这对于长期困扰养老地产的拿地问题给出了明确的解决方案。
  • 推动“医养结合”： 鼓励养老机构与医疗机构开展多种形式的合作，支持养老机构内设医疗机构，并对符合条件的纳入医保定点，这对于提升养老项目的吸引力和盈利能力至关重要。
  • 强化政府责任： 提出政府要“保基本、兜底线”，为困难群体提供养老服务保障，同时通过政府购买服务等方式，支持社会力量提供普惠型养老服务，这为养老地产项目定位提供了方向（高端市场化 vs. 中端普惠型）。
  • 提升服务质量： 建立全国统一的养老服务质量标准和评价体系，推动养老机构标准化、规范化运营。

• 对养老地产的影响： 这份文件为养老地产的发展提供了政策上的“定心丸”，它解决了市场准入、土地供应、医养结合等核心难题，极大地激发了市场活力，吸引了大量资本和开发商涌入。

《“健康中国2030”规划纲要》

虽然这份规划纲要发布于10月,但其影响力贯穿全年，并为养老地产指明了更宏大的发展方向。

• 核心要点：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 从“疾病治疗”转向“健康管理”： 强调预防为主、关口前移，发展健康服务新业态。
  • 积极发展健康养老： 推动医养结合，发展居家、社区和互助式养老，推进老年健康促进、慢性病防治等。
  • 建设老年友好型社会： 完善老年健康服务体系，优化老年人居住环境。

• 对养老地产的影响： 它将养老地产从单纯的“养老”提升到了“健康”的层面，这意味着养老地产项目不能再仅仅提供住宿和基本照护，而必须融入健康管理、康复护理、文化娱乐、精神慰藉等多元化、高品质的服务，这推动了养老地产向“康养小镇”、“健康社区”等更高形态的演变。

《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》

这份文件在2025年得到了更深入的贯彻和落实,是“医养结合”政策的细化。

• 核心要点：

  • 模式创新： 明确了“医养结合”的几种主要模式，如医疗机构与养老机构签约合作、养老机构内设医疗机构、医疗机构转型为康复护理机构等。
  • 政策支持： 对内设医疗机构的养老机构，在医保定点、医保报销政策上给予倾斜。
  • 人才培养： 加强对老年医学、康复护理、健康管理等方面人才的培养。

• 对养老地产的影响： 这份文件让“医养结合”从口号变成了可操作的模式，养老地产项目可以根据自身条件和目标客群，选择合适的“医养结合”模式，并将其作为项目的核心竞争力和盈利点，CCRC（持续照料退休社区）模式就高度依赖医养结合。

《关于支持整合改造闲置社会资源举办养老服务的通知》（民发〔2025〕179号）

这份文件非常具有创新性,旨在解决养老设施用地紧张和存量资源浪费的问题。

• 核心要点：

  • 盘活存量： 鼓励将闲置的厂房、学校、医院、办公用房等社会资源，通过置换、租赁等方式，改造为养老服务设施。
  • 简化流程： 对这类改造项目，在消防、规划审批等方面给予便利。

• 对养老地产的影响： 为养老地产项目提供了新的土地和物业获取渠道，尤其是在土地资源紧张的一线城市，开发商可以通过改造存量物业，以较低的成本进入养老市场，这催生了大量“城市嵌入型”的养老公寓和社区项目。

2025年养老地产政策的主要特点总结

1. 从“鼓励”到“放开”： 政策基调发生了根本性转变，从过去“鼓励社会资本参与”变为“全面放开市场”，体现了国家推动养老产业发展的决心。
2. 系统性增强： 政策不再是单点突破，而是形成了涵盖市场准入、土地供应、财税金融、医养结合、人才建设、服务质量等在内的全方位政策体系。
3. 问题导向明确： 政策直击行业痛点，如“用地难”、“审批繁”、“医养结合难”等，并给出了具体的解决方案。
4. 强调“医养结合”： “医养结合”被提升到前所未有的战略高度，成为衡量养老项目品质和可行性的核心标准。
5. 创新驱动： 鼓励利用存量资源进行改造，为行业发展提供了新的思路和模式。

对市场的影响与展望

2025年的这些政策,直接导致了2025-2025年中国养老地产市场的爆发式增长：

• 市场参与者激增： 除了传统的房地产开发商（如万科、保利、远洋等），保险公司、医疗集团、文旅集团等也纷纷跨界进入，形成了多元化的市场格局。
• 产品类型多样化： 从高端的CCRC社区，到中端的养老公寓，再到小型的社区嵌入式照料中心，产品线更加丰富。
• 商业模式探索： 企业们积极探索“销售+持有”、“会员制”、“押金+月费”等多种盈利模式，试图找到可持续发展的路径。
• 从“地产”到“服务”： 政策的导向迫使企业从过去“重开发、轻运营”的地产思维，转向更加注重服务质量和长期运营的“服务业”思维。

2025年是养老地产的政策元年和黄金时代的开端。 这一年出台的政策，为整个行业的发展奠定了坚实的基础，指明了方向，并极大地释放了市场潜力，尽管后续市场在发展中遇到了盈利模式、支付能力、运营管理等新的挑战，但2025年构建的政策框架，至今仍在深刻影响着中国养老地产的发展轨迹。