宁波市房地产政策分析

摘要： 宁波市房地产政策全景分析报告摘要宁波市作为长三角南翼重要的经济中心和港口城市,其房地产市场的发展与调控政策紧密相连，近年来，面对全国性的市场下行压力，宁波市在中央“房住不炒”的总基...

宁波市房地产政策全景分析报告

摘要

宁波市作为长三角南翼重要的经济中心和港口城市,其房地产市场的发展与调控政策紧密相连，近年来，面对全国性的市场下行压力，宁波市在中央“房住不炒”的总基调下，出台了一系列“因城施策”的组合拳，这些政策以“稳市场、防风险、保民生”为核心目标，呈现出宽松化、精准化、长效化的特点，政策的持续发力，旨在稳定市场预期，支持合理住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

政策背景与总体基调

1. 全国性背景：“房住不炒”与“三稳”目标

   • 自2025年中央提出“房住不炒”定位以来，房地产市场的调控逻辑已从短期抑制转向长期制度建设。
   • 当前全国政策的核心是“稳地价、稳房价、稳预期”，各地政府拥有更大的自主权来制定符合本地实际的调控措施。

2. 宁波市自身情况：机遇与挑战并存

   • 经济基本面强劲：宁波是万亿GDP俱乐部成员，民营经济发达，人口持续净流入（尤其在“强省会”战略下，对周边及中西部人口有吸引力），这为房地产市场提供了坚实的支撑。
   • 市场周期性波动：与全国趋势一致，宁波房地产市场在经历了一轮高速增长后，自2025年下半年以来进入调整期，出现了成交量萎缩、房价下行、房企债务风险等挑战。
   • 区域竞争加剧：面临杭州、苏州等周边强二线城市的竞争，需要在人才引进、产业升级和宜居环境建设上持续发力，以保持对人口的吸引力。

核心政策分析（2025年至今）

宁波的政策调整可以分为以下几个主要方向：

需求端支持政策（“四限”松绑）

这是本轮政策放松的核心,旨在降低购房门槛和成本，激活市场需求。

• 限购政策松绑：

  • ：2025年11月起，宁波全面放开限购，除海曙、江北、鄞州、北仑四区（原核心区）仍需满足“购房前在宁波连续缴纳2年社保或个税”的条件外，宁波全市其他所有区域（包括奉化、镇海、余姚、慈溪等）已完全取消限购。
  • 政策解读：这是一个标志性举措，意味着宁波市场的核心需求区之外，已基本回归市场化购房，此举旨在释放非核心区及外地购房者的需求，特别是投资和改善型需求。

• 限贷政策优化（降首付、降利率）：

  • ：
    • 首付比例：首套房首付比例降至20%，二套房降至30%。
    • 贷款利率：首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限均下调，宁波市已多次跟进下调LPR（贷款市场报价利率），当前首套房利率已降至历史低位。
    • “认房不认贷”：虽然国家层面已统一执行，但宁波在执行中明确，家庭成员在当地名下无成套住房的，无论是否有过贷款记录，均按首套住房政策执行。
  • 政策解读：大幅降低购房者的首付资金压力和月供负担，显著提升了购房杠杆，是刺激成交最直接有效的工具。

• 税收减免：

  • ：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收，对个人购买第二套改善性住房，也有相应的契税减免优惠。
  • 政策解读：直接降低交易成本，鼓励刚需和改善型需求入市。

供给端支持政策（“保交楼、稳民生”）

主要针对开发商和项目,旨在防范化解风险，确保项目顺利交付。

• “保交楼”专项借款：

  • ：国家层面设立专项借款，支持地方政府推进已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，宁波市积极落实，对问题项目进行摸排和资金支持。
  • 政策解读：这是稳定市场信心的“定心丸”，只有房子能如期交付，购房者才能恢复信心，市场才能企稳。

• 房企融资支持：

  • ：鼓励金融机构对经营正常、资质良好的房企提供合理融资支持，如开发贷、并购贷等，支持房企通过债券、股权等方式融资。
  • 政策解读：旨在缓解房企的现金流压力，防止风险蔓延，保障房地产市场的供给端稳定。

长效机制与保障性住房建设

着眼于房地产市场的长期健康发展。

• 保障性租赁住房：

  • ：大力发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，通过新建、改建、盘活等多种方式增加房源供给。
  • 政策解读：构建“租购并举”的住房制度，分流商品房市场的部分需求，特别是保障基本居住需求，促进社会公平。

• 城市更新与旧改：

  • ：推进老旧小区改造、城中村改造，完善城市基础设施和公共服务配套。
  • 政策解读：这不仅能改善民生，也能通过更新城市面貌，提升区域价值，间接带动房地产市场健康发展。

政策效果与市场影响

1. 成交量有所回暖，但价格仍承压：

   • 在一系列强力政策刺激下,宁波楼市成交量在政策出台后出现了阶段性反弹，特别是2025年底至2025年初，由于市场信心尚未完全恢复，以及居民收入预期等因素影响，成交量回升的持续性面临挑战。
   • 房价方面,虽然核心区优质学区房等资产相对坚挺，但整体新房和二手房价格仍处于下行通道，市场以“以价换量”为主。

2. 市场分化加剧：

   • 区域分化：海曙、东部新城等核心区域由于资源配套优越，抗跌性较强；而远郊板块或配套不完善的区域，去化压力依然巨大。
   • 产品分化：高品质、低总价、优学区的“好房子”更受青睐；而品质一般、高总价的楼盘则面临更大的销售困境。

3. 购房者心态趋于谨慎：

   “买涨不买跌”的心理依然存在，尽管政策面非常友好，但许多购房者仍持观望态度，担心“抄底”过早或期房交付风险，对开发商的选择、楼盘的品质和未来的升值预期更为挑剔。

4. 房企生存环境改善，但分化仍在：

   融资支持政策让部分优质房企获得了喘息之机,但市场下行和销售回款困难，使得财务状况本就脆弱的中小型房企依然面临严峻挑战，行业洗牌加速。

未来政策展望与趋势研判

展望未来,宁波房地产政策预计将延续“托而不举、精准滴灌”的基调，保持稳定性和连续性。

1. 政策基调：以稳为主，难现强力刺激

   中央“房住不炒”的底线不会突破，宁波作为经济发达城市，更倾向于通过市场化手段和长效机制来解决问题，而非再次出台强刺激政策，政策目标将是“防硬着陆”，而非“重回高增长”。

2. 政策工具：存量优化为主，增量创新为辅

   • 存量优化：当前已出台的限购、限贷、利率等政策工具已是“底牌”，未来更多是执行层面的优化和微调，如提高公积金贷款额度、优化人才购房补贴等。
   • 增量创新：可能探索更多如“带押过户”（简化二手房交易流程）、“房票安置”（在拆迁中推广）等创新举措，以提高市场效率。

3. 市场展望：短期筑底，长期向好

   • 短期（1-2年）：市场将继续在底部区域震荡盘整，成交量将保持一定活跃度，但价格大幅上涨的动力不足，市场出清过程将持续，部分不良资产和问题项目将被淘汰。
   • 长期（3-5年）：宁波房地产市场的最终走向将取决于人口、产业和城市能级，只要宁波能持续吸引人口流入、保持经济活力，其房地产市场就有坚实的基本面支撑，未来的市场将更加健康、理性，居住属性将进一步强化。