大连市房地产政策总结有何新变化？

摘要： 总体基调与核心目标大连房地产政策的总体基调是“稳”字当头，托而不举，防风险、保民生,核心目标可以概括为以下几点：稳定市场预期：通过政策工具箱，防止房价和成交量出现“断崖式”下跌,避...

总体基调与核心目标

大连房地产政策的总体基调是“稳”字当头，托而不举，防风险、保民生,核心目标可以概括为以下几点：

1. 稳定市场预期：通过政策工具箱，防止房价和成交量出现“断崖式”下跌,避免市场恐慌情绪蔓延。
2. 支持合理住房需求：重点支持首套房、改善型住房需求，降低购房门槛和成本,提振市场活跃度。
3. 防范化解风险：针对部分房企出现的债务问题，保交楼、保民生、保稳定,维护购房者合法权益。
4. 优化供给结构：引导市场增加高品质、改善型住房供应,满足人民群众对美好生活的向往。

主要政策内容梳理

大连市的房地产政策主要集中在以下几个方面，并且呈现出持续优化、力度不断加大的特点。

（一） 需求端支持政策（“松绑”与“刺激”）

这是目前政策发力的重点,旨在直接降低购房成本和门槛。

1. 下调商业性个人住房贷款利率（LPR加点）：

   • ：大连市阶段性下调了商业性个人住房贷款利率下限，首套房贷利率下限降至LPR-20个基点，二套房贷利率下限降至LPR-5个基点,这直接导致购房者的月供压力减小。
   • 目的：直接降低购房者的融资成本,刺激购房意愿。

2. 下调住房公积金贷款利率：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • ：响应国家政策，大连市多次下调了5年期以上住房公积金贷款利率,目前利率处于历史较低水平。
   • 目的：利用公积金这一政策性工具，为使用公积金贷款的购房者提供更优惠的利率,支持刚需和改善需求。

3. 优化限购限贷政策：

   • ：相较于一线城市，大连的限购政策一直较为宽松，近年来，政策进一步优化，
     • 放松区域限制：部分区域（如高新园区等）已取消限购。
     • 降低首付比例：首套房和二套房的首付比例均有所下调，二套房认定标准也有所放宽（如“认房不认贷”）。
   • 目的：打破部分购房资格限制，降低购房首付门槛,释放更多购买力。

4. 实施“卖旧买新”税收优惠：

   • ：对个人出售住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
   • 目的：鼓励“以旧换新”，盘活二手房存量，同时带动新房市场的销售，是典型的“连环单”支持政策。

5. 发放购房补贴：

   • ：部分区县（如旅顺口区、金普新区等）曾推出阶段性购房补贴政策，针对特定人群（如青年人才、多子女家庭）或特定区域的新房购买者,给予一次性购房补贴或契税补贴。
   • 目的：精准施策，吸引特定人群落户安家,直接补贴购房者。

（二） 供给端支持政策（“纾困”与“引导”）

政策不仅面向购房者，也关注开发商,旨在稳定市场供给和项目交付。

1. “保交楼”专项借款与纾困基金：

   • ：设立市级“保交楼”专项借款，并积极争取国家专项借款，对存在资金困难但项目基本正常的房企进行支持,确保项目能够顺利竣工交付。
   • 目的：这是当前最重要的民生工程，直接关系到购房者的信心，通过“保交楼”来稳定市场预期,防止出现系统性风险。

2. 优化土地出让政策：

   • ：在土地出让环节，适当降低土地出让保证金比例，允许分期缴纳土地价款,并优化竞买规则。
   • 目的：减轻房企的拿地资金压力，稳定土地市场,为未来的新房供应提供保障。

3. 支持房企合理融资需求：

   • ：鼓励金融机构对经营正常、资质良好的房企提供开发贷、并购贷等支持，不盲目抽贷、断贷、压贷。
   • 目的：缓解房企的流动性危机，帮助其渡过难关,维护房地产产业链的稳定。

（三） 市场环境优化政策（“规范”与“提升”）

着眼于长期健康发展,营造良好的市场生态。

1. 加强预售资金监管：

   • ：优化商品房预售资金的监管办法，在确保资金安全用于工程建设的前提下，适当提高监管资金的拨付效率,保障房企的合理用款需求。
   • 目的：在“保交楼”和防止房企挪用资金之间寻求平衡，既要安全,也要效率。

2. 提升住房品质：

   • ：出台政策鼓励建设绿色建筑、智能社区、高品质住宅,对满足高品质标准的项目在审批等方面给予支持。
   • 目的：引导房地产市场从“有没有”向“好不好”转变,满足居民对居住品质的升级需求。

政策特点与趋势分析

1. 政策组合拳，多维度发力：大连没有依赖单一政策，而是将降利率、降首付、松限购、给补贴、保交楼等多种工具组合使用，形成合力,全方位提振市场。

2. 精准化与差异化：政策并非“一刀切”，针对不同区域（主城区与郊区）、不同人群（青年人才、多子女家庭）出台差异化措施,力求政策效果最大化。

3. 动态调整，持续优化：政策并非一成不变，大连市会根据市场反馈和中央精神，及时对现有政策进行评估和调整，例如在市场回暖迹象不明显时,会出台新的刺激政策。

4. 从“短期刺激”到“长期构建”：政策不仅着眼于短期销售回暖，更注重“保交楼”这一长期稳定器，以及提升住房品质、优化供给结构等有助于市场健康发展的长效机制。

总结与展望

大连市当前的房地产政策是一个系统性的“救市”组合拳，核心逻辑是通过需求端大幅松绑来快速激活市场交易，同时通过供给端精准纾困来稳定市场信心和供给，最终目标是实现房地产市场的软着陆和长期平稳健康发展。

展望：

• 短期：在现有政策持续发力的背景下，大连房地产市场有望在成交量上逐步企稳回暖，但房价的大幅反弹可能性不大，预计将以“稳中有升”或“平稳盘整”的态势为主。
• 长期：大连房地产市场的根本性好转，仍依赖于城市产业经济活力、人口吸引力以及居民收入预期的改善，政策的“外力”只能起到托底和引导作用，市场的内生动力才是决定未来发展的关键，政策可能会继续向支持高品质改善性住房、租赁市场发展等领域倾斜。

对于购房者而言，当前大连市场正处于政策红利期，无论是刚需还是改善，都迎来了一个成本相对较低的窗口期，但对于投资性需求，仍需谨慎,需综合考量城市发展潜力和项目品质。