我国房地产金融政策有哪些新动向？

摘要： 我国房地产金融政策简介我国的房地产金融政策是国家宏观经济调控和金融监管体系中的核心组成部分,它旨在通过一系列金融工具和行政手段，引导和规范房地产市场的健康发展，平衡“防风险”与“促...

我国房地产金融政策简介

我国的房地产金融政策是国家宏观经济调控和金融监管体系中的核心组成部分,它旨在通过一系列金融工具和行政手段，引导和规范房地产市场的健康发展，平衡“防风险”与“促发展”之间的关系。

政策核心目标

房地产金融政策始终围绕以下几个核心目标展开：

1. 防范系统性金融风险：这是首要目标，房地产是典型的资金密集型行业，与银行信贷、影子银行、债券市场等金融体系紧密相连，防止房价大起大落和房企债务违约引发连锁反应，是金融政策的底线。
2. 保障“住有所居”：通过差别化的信贷政策，支持合理的住房消费需求，特别是首套刚需和改善性需求，同时抑制投机性购房，确保房地产的居住属性。
3. 促进房地产市场平稳健康发展：避免市场过热或过冷，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳目标，为经济和社会发展提供稳定的环境。
4. 推动房地产行业转型：引导房企从“高杠杆、高周转”的粗放模式，转向注重产品质量和运营管理的精细化模式。

主要政策工具

我国的房地产金融政策是一个“组合拳”，主要包括以下几类工具：

信贷政策 (核心工具)

• 差别化住房信贷政策：这是最核心、最常用的工具。
  • 首付比例：根据购房套数（首套、二套）、房屋面积（普通住宅、非普通住宅）以及城市是否为“限购”城市，设定不同的最低首付款比例，首套房首付比例通常较低（如20%-30%），二套房则显著提高（如不低于40%-60%）。
  • 贷款利率：与LPR（贷款市场报价利率）挂钩，对首套房和二套房实行不同的利率下限，为支持刚需，首套房利率下限会下调，而二套房利率则保持较高水平。
• “限贷”政策：对购买多套住房的购房者，通过提高贷款利率、限制贷款年限等方式进行约束。
• “认房又认贷”：在认定首套房资格时，不仅看购房者名下是否有房，还要查询其是否有贷款记录，有效打击了“假离婚”等钻政策空子的行为。

针对房地产企业的融资监管 (“三道红线”)

这是2025年推出的标志性政策,旨在从源头上控制房企的负债水平，防范其流动性风险。

• “三道红线”指标：
  1. 剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
  2. 净负债率不得大于100%；
  3. 现金短债比不得小于1。
• 根据触及红线的数量，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，并限制其有息负债的年增长速度，未触及任何一条线的“绿档”企业，有息负债规模可年增15%；而全部踩线的“红档”企业，不得新增有息负债。
• 影响：该政策深刻改变了房地产行业的生态，导致依赖高杠杆扩张的房企陷入流动性危机，加速了行业出清。

针对银行的房地产贷款集中度管理

为控制银行体系对房地产行业的信贷风险敞口,2025年，央行和银保监会出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

• 设置“两条红线、五档分类”：
  • 两条红线：房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比。
  • 五档分类：根据银行的规模（大型、中型、小型、县域农信、村镇银行）设定不同的上限。
• 影响：限制了中小银行向房地产行业过度放贷，引导银行信贷资源更多地流向实体经济。

宏观审慎评估体系

这是央行对系统性重要银行进行评估的框架,也包含房地产金融相关指标。

• 相关指标：包括房地产贷款增速、个人住房贷款增速、广义信贷增速等。
• 作用：通过MPA考核，引导银行合理控制房地产贷款的整体规模和增速，实现逆周期调节。

其他辅助工具

• 窗口指导：监管机构通过非正式会议，向银行等金融机构传达政策意图，要求其收紧或放宽对房地产领域的信贷投放。
• 预售资金监管：要求房企将收取的购房款存入专用账户，并根据工程进度分阶段提取，防止资金被挪用，保障项目顺利交付。
• 土地出让金制度改革：将土地出让金由地方财政部门收缴改为税务部门征收，旨在加强中央对土地财政的监管，规范地方政府行为。

政策演变与当前特点

演变历程：

• 2008-2025年（刺激与宽松）：为应对全球金融危机和国内经济下行，多次降息降准，放松信贷，鼓励居民购房，以拉动经济增长。
• 2025-2025年（收紧与严控）：为应对“房住不炒”提出后的市场过热，政策全面收紧，从限购、限贷、限价到针对房企的融资监管，力度空前。
• 2025年下半年至今（调整与托底）：在“三道红线”和集中度管理等政策下，部分大型房企（如恒大、碧桂园）出现债务危机，市场信心受挫，政策基调转为“稳定”，从需求端和供给端同时发力进行“托底”。

当前政策特点：

1. 双向发力，供需两端同松：
   • 需求端：全面放松或取消限购、限贷政策，大幅降低首付比例和贷款利率，支持刚性和改善性住房需求。
   • 供给端：从“三道红线”的严格限制，转向“三支箭”（信贷、债券、股权融资）支持房企融资，特别是“保交楼”专项借款，旨在稳定市场预期和防范风险。
2. “因城施策”高度灵活：中央不再搞“一刀切”，而是将政策制定权下放给地方政府，允许各城市根据自身市场情况（库存、人口、经济等）自主调整政策。
3. 从“防风险”到“防风险+促发展”并重：政策的首要目标依然是防范风险，但同时更加注重稳定市场，避免风险扩散，并为行业转型创造条件。
4. 金融支持保障性住房建设：鼓励金融机构为保障性租赁住房、共有产权房等提供长期、低成本的资金，构建多层次的住房保障体系。

总结与展望

我国的房地产金融政策是一个动态调整、不断演进的体系，它深刻地影响着中国经济的走向和社会的稳定。

• 过去,政策在“刺激”和“打压”之间摇摆；政策正努力在“防风险”和“稳发展”之间寻求新的平衡点，其核心逻辑是：剥离房地产的过度金融属性，回归其居住本质，推动行业向高质量发展模式转型。
• 展望：房地产金融政策预计将保持连续性和稳定性，以“稳”为主，政策重点将更加聚焦于：
  • “保交楼”：这是恢复市场信心的关键。
  • 建立新的发展模式：探索房地产与新的金融工具（如REITs）结合，盘活存量资产。
  • 构建长效机制：逐步建立以房产税为代表的长效调节机制，减少对短期行政手段的依赖。

中国的房地产金融政策正处在一个深刻转型期,其最终目标是建立一个更加健康、可持续、与实体经济良性互动的房地产市场。