2025年初房地产政策将如何影响市场？

摘要： 2015年初，中国房地产市场正处于一个非常关键的转折点，政策基调发生了根本性的转变：从“抑制过热”全面转向“去库存、稳增长”，这一转变贯穿了整个2015年,并在年初就埋下了伏笔，...

2025年初，中国房地产市场正处于一个非常关键的转折点。政策基调发生了根本性的转变：从“抑制过热”全面转向“去库存、稳增长”，这一转变贯穿了整个2025年,并在年初就埋下了伏笔。

宏观背景：为什么政策要转向？

在理解2025年初的政策之前,必须先了解当时面临的严峻形势：

1. 经济下行压力巨大：2025年，中国经济增速放缓至7.4%，创下了1990年代以来的新低，作为国民经济支柱产业，房地产的低迷直接拖累了上下游产业链（如钢铁、水泥、家电等），对整体经济增长构成严重威胁。“稳增长”成为2025年政府工作的首要任务,而稳定房地产是其中的关键一环。

2. 房地产市场持续低迷：经过多年调控,市场在2025年进入深度调整期。

   • 销售和投资双双下滑：商品房销售面积和销售额同比持续负增长,房地产开发投资增速也大幅放缓。
   • 库存高企：尤其在三、四线城市，商品房库存积压严重，去化周期（即按当前销售速度需要多少时间卖完库存）非常长,给地方政府财政和银行系统带来了巨大风险。
   • 企业资金链紧张：市场不景气导致房企回款困难,部分高杠杆企业面临资金链断裂的风险。

3. 原有政策的局限性：2025年9月底，央行和银监会已出台政策，放松了限贷（首套房和二套房的首付比例和贷款利率），但效果并不明显，市场普遍认为，仅靠微调已不足以扭转局面，需要更强力、更全面的刺激政策。

   
   （图片来源网络，侵删）

2025年初的核心政策与措施

基于以上背景，2025年初的政策开始密集出台，核心目标非常明确：降低购房门槛和成本，刺激需求，消化库存。

货币政策与信贷支持（最核心的发力点）

这是2025年房地产政策“松绑”的重中之重，旨在为购房者提供充足的“弹药”。

• 多次降准降息（“双降”）：

  • 2025年2月5日：首次全面降准，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举旨在为市场注入长期流动性，降低银行资金成本,理论上可以为后续的降息和增加信贷投放创造空间。
  • 2025年2月28日：首次降息，下调金融机构一年期贷款基准利率至5.35%，同时下调存款基准利率，这是自2025年11月降息后的又一次“双降”，持续向市场释放宽松信号,直接降低企业和个人的融资成本。
  • 后续：在2025年，央行又进行了4次降准和5次降息，形成了史无前例的宽松浪潮,极大地降低了购房者的贷款利息负担。

• 调整住房信贷政策：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 首套房认定标准放宽：央行要求各地对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房，执行首套房贷款政策,这极大地释放了改善型需求。
  • 降低首付比例：在降息的同时，市场普遍预期并等待首付比例的下调，虽然全国统一的文件在2025年底才出台，但年初各地已在蠢蠢欲动,部分城市已开始试探性放松。

财税政策支持

• 营业税征免期限调整：这是2025年3月最重磅的政策之一。
  • ：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  • 影响：此政策将原先“满5年唯一”免征营业税的门槛，大幅放宽至“满2年”即可免征（针对普通住房），这极大地刺激了二手房市场的流动性，因为很多“卖一买一”的改善型需求被激活，他们可以更快地出售旧房,从而购买新房。

地方层面的“救市”

在中央政策转向的背景下，地方政府的积极性被调动起来，2025年初，多个城市开始出台自己的“微刺激”政策,主要包括：

• 松绑或取消限购：虽然一线城市（北上广深）和少数二线城市在2025年全年未全面取消限购，但大量三、四线城市在年初就已陆续取消或实质性放松了限购政策。
• 购房补贴：一些库存压力大的城市，对特定人群（如农民工、大学生）或特定面积的购房行为提供直接的现金补贴或契税减免。
• 优化公积金政策：提高公积金贷款额度，简化提取手续，允许异地使用公积金等,以减轻购房者的资金压力。

政策效果与深远影响

短期效果（2025年）

1. 市场逐步企稳回升：在一系列政策的刺激下，从2025年第二季度开始，全国商品房销售面积和销售额由负转正，市场情绪明显回暖，尤其是下半年，在“330新政”（即2025年3月30日，财政部宣布下调二手房交易营业税免征年限）等政策的强力推动下，市场出现了“小阳春”行情。
2. 库存去化开始：宽松的信贷和税收政策有效促进了销售，使得商品房库存总量在下半年开始出现下降,尤其是重点城市。

长期影响

1. 开启了新一轮上涨周期：2025年的政策宽松，特别是“去库存”战略，为2025年至2025年全国性房地产市场的火爆上涨奠定了坚实的基础，房价在经历短暂调整后,再次进入快速上涨通道。
2. 市场分化加剧：政策效果在不同城市间差异巨大，一线和强二线城市由于人口持续流入、产业基础好，在政策刺激下房价快速上涨，甚至出现过热风险；而大部分三、四线城市虽然也出台了政策，但由于人口流出、产业空心化，库存去化依然缓慢，形成了“冰火两重天”的局面。
3. 地方政府债务风险转移：通过“去库存”，地方政府卖地收入得到暂时缓解，但这也意味着将高库存的风险和压力转嫁给了购房者，部分家庭加杠杆进入楼市,为未来的金融风险埋下了伏笔。
4. 政策思路的定型：2025年的经验表明，在房地产对经济影响巨大的背景下，政策工具箱（货币、信贷、税收、地方行政手段）的运用非常有效，这也成为后来每当经济下行时,市场对房地产政策放松的普遍预期来源。

2025年初的中国房地产政策，是一个以“稳增长”为核心目标，以“去库存”为首要任务，以“货币宽松”和“税费减免”为主要手段的全面转向，它成功地在短期内稳住了市场，避免了硬着陆，但也深刻地改变了此后几年的市场格局，其影响一直延续至今，对于理解中国房地产市场的周期性波动,2025年是一个无论如何也绕不开的关键年份。