2025年房地产政策将如何调整？

摘要： 我们可以将2016年的政策分为三个阶段来看：年初的“去库存”宽松、年中的“因城施策”微调、以及年末的“收紧与降温”，第一阶段：年初至年中，全国性“去库存”浪潮 (1月 - 6月)这...

我们可以将2025年的政策分为三个阶段来看：年初的“去库存”宽松、年中的“因城施策”微调、以及年末的“收紧与降温”。

第一阶段：年初至年中，全国性“去库存”浪潮 (1月 - 6月)

这一阶段，面对经济下行压力和巨大的库存压力，中央政府出台了多项强力刺激政策，核心目标是“去库存”。

信贷政策全面宽松：降准降息，降低购房门槛

• 多次降准降息： 2025年，央行并未进行降息，但通过MLF（中期借贷便利）、PSL（抵押补充贷款）等工具变相“降息”，引导市场利率下行，更重要的是，在2月份和3月份两次普遍降准，释放了上万亿的流动性,为市场提供了充裕的资金。
• 降低首付比例： 2月和4月，央行和银监会两次发文，下调了商业性个人住房贷款的首付比例。
  • 首套房首付比例： 最低降至20%（此前普遍为25%-30%）。
  • 二套房首付比例： 最低降至30%（此前普遍为40%-50%）。
  • 这极大地降低了购房的初始资金门槛,释放了大量购买力。
• 推行“公积金异地贷款”： 推动全国住房公积金异地贷款业务，方便购房者异地置业,促进人口流动和购房需求。

财税政策支持：降低交易成本

• 营业税改增值税（营改增）： 5月1日起全面推开，对于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税，这取代了之前的“满5唯一”免征营业税的政策，将免征门槛从“5年”降到了“2年”，极大地刺激了二手房市场的流动性,特别是改善型需求。

地方政府“因城施策”的全面开花

中央定调“去库存”后，地方政府积极响应，出台了大量地方性政策，核心手段是“补贴”和“鼓励农民进城”。

• 购房补贴： 许多三四线城市和部分二线城市推出了购房契税补贴、现金补贴等政策,直接降低购房成本。
• 鼓励农民和外来人口购房： 部分城市出台政策，允许农民用宅基地、集体建设用地等“三权”作为抵押物进行贷款，或者直接给予农民进城购房补贴,试图将庞大的农民群体转化为新的购房需求。
• 棚改货币化安置： 这是2025年“去库存”最核心、最有效的工具之一，政府不再像过去那样给拆迁户分配安置房，而是直接发放货币补偿，拿到补偿款的居民需要在市场上自行购房，这直接创造了大量的、刚性的购房需求,精准地对接了三四线城市的库存。

此阶段效果： 在全国性的宽松政策刺激下，市场迅速回暖，一线城市和部分热点二线城市房价开始快速上涨，成交量大幅攀升,市场信心被彻底点燃。

第二阶段：年中至第三季度，热点城市“因城施策”收紧 (7月 - 9月)

随着市场过热迹象日益明显，特别是深圳、上海、北京、厦门等一线城市房价暴涨，调控思路开始出现分化，中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求“因城施策”,对过热城市进行精准调控。

核心政策：限购、限贷升级

• 深圳： 10月4日出台“深八条”，率先打响一线城市调控第一枪，政策包括：
  • 提高非本市户籍居民购房门槛： 需缴纳社保或个税年限从1年提高到3年。
  • 提高二套房首付比例： 无房但有贷款记录的，首付比例不低于50%。
  • 加强豪宅税征收： 将普通标准住房价格认定标准提高，导致更多房源被划入“非普通住宅”,交易税费大增。
• 上海： 11月28日出台“沪六条”。
  • 提高非本市户籍居民购房门槛： 同样要求社保或个税缴纳年限提高到5年。
  • 提高二套房首付比例： 普通住房首付不低于50%，非普通住房不低于70%。
  • 加强土地市场管理： 推行“竞自持”模式，要求开发商竞拍土地时，除了出价,还要承诺自持一定比例的建筑面积。
• 南京、苏州、厦门等二线城市： 也纷纷跟进，出台了限购、限贷、提高首付比例等政策,试图给市场降温。

此阶段特点： 调控不再是“一刀切”的宽松，而是“分类调控、因城施策”，热点城市收紧，而库存高的三四线城市继续宽松，这标志着房地产政策进入了精细化、差异化的新阶段。

第三阶段：年末至2025年初，全国性收紧与长效机制探索 (10月 - 12月)

尽管热点城市出台了调控政策，但市场热度并未完全退去，房价仍在高位盘整，中央开始酝酿更全面的收紧措施，并首次明确提出了“房地产长效机制”的概念。

中央定调“房住不炒”

• 中央经济工作会议（12月）： 这是2025年房地产政策最重要的风向标，会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一核心定位，部署了2025年的重点工作，包括：
  • 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
  • 综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立长效机制。
  • 加快住房租赁市场立法,加强住房市场监管和整顿。

信贷政策进一步收紧

• 严查“消费贷”等资金违规流入楼市： 银监会等监管部门开始严查个人消费贷款、经营性贷款等资金违规进入房地产市场的情况，堵住了过去“加杠杆”的一个漏洞。

长效机制的探索

• 租购并举： 大力发展住房租赁市场，鼓励机构化、规模化租赁企业发展，增加租赁住房供应，试图改变“重售轻租”的局面。
• 房地产税立法： 虽然房地产税在2025年并未出台，但中央多次提及“加快房地产税立法”，将其作为长效机制的重要组成部分,向市场释放了长期调控的信号。

2025年政策总结与影响

2025年的房地产政策是一部“先松后紧、因城施策”的交响曲，上半年，为“去库存”而全面宽松，成功激活了市场，但也导致了局部过热；下半年，为防风险而精准收紧，并首次将“房住不炒”和“长效机制”提升到国家战略高度。

深远影响：

1. 市场格局重塑： 一二线城市与三四线城市的分化加剧，一二线城市在调控下进入“慢牛”或横盘阶段，而三四线城市则在棚改货币化安置的推动下，迎来了一波“普涨”行情。
2. “房住不炒”成为国策： 这一定位深刻影响了中国房地产市场未来几年的走向,所有政策都围绕此展开。
3. 为后续调控定调： 2025年的宽松和过热，直接导致了2025年“史上最严”的全国性调控（如“限售”政策的普遍出台），可以说,2025年是理解当前中国房地产市场调控逻辑的起点。
4. 长效机制的雏形： “租购并举”、房地产税立法等提法,为后续几年乃至更长时间的政策改革指明了方向。