广西市场运作房政策如何解读？

摘要： 广西官方政策文件中通常使用“保障性租赁住房”这一提法，而“市场运作房”是一个更宽泛、更通俗的说法，它包含了保障性租赁住房，也可能指其他由市场主体参与建设和运营的住房类型，本次解读将...

广西官方政策文件中通常使用“保障性租赁住房”这一提法，而“市场运作房”是一个更宽泛、更通俗的说法，它包含了保障性租赁住房，也可能指其他由市场主体参与建设和运营的住房类型。

本次解读将以国家大力推行的“保障性租赁住房”为核心,并适当扩展解读广西其他相关的市场化住房政策。

核心概念：什么是“市场运作房”或“保障性租赁住房”？

保障性租赁住房是政府给予政策支持，由各类市场主体（企业、事业单位、村集体、个人等）投资建设，面向符合条件的城镇新市民、青年人等群体供应， 限定租金水平、 小户型、 低租金的保障性住房。

它的关键词是：

• 市场运作：主要依靠社会力量投资、建设和运营，政府不直接“包办”,而是通过政策引导和激励。
• 保障属性：租金低于同地段同品质市场租赁住房，解决的是“住有所居”的“基本需求”,而非改善性需求。
• 重点对象：新市民、青年人、城市公共服务人员等阶段性住房困难群体。

广西“市场运作房”（保障性租赁住房）政策核心解读

广西的政策紧密围绕国家《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2025〕22号）文件精神展开，并结合区内实际情况进行了细化,以下是政策的核心要点：

供应主体：多元化，鼓励“国家队”与“民营队”一起上

广西明确，保障性租赁住房由政府给予政策支持，按照市场化原则运作,这意味着：

• 国有企业带头：鼓励市、县（市、区）的国有平台公司（如城投、交投等）积极参与建设。
• 市场主体广泛参与：支持产业园区、高校、科研院所、农村集体经济组织、企事业单位、多户企业联建，以及个人、专业化住房租赁企业等投资建设和运营。
• 存量盘活是重点：鼓励利用闲置厂房、仓储用房、商业办公用房、低效利用的土地等，经批准后改建为保障性租赁住房，这是最快、最有效增加供给的方式。

保障对象：精准定位，解决“夹心层”问题

保障性租赁住房主要面向以下群体,并优先保障：

• 城镇无房新市民：包括在城市就业的新生代农民工、新毕业大学生、从事基本公共服务的教师、医生、辅警、环卫工人等。
• 青年人：特别是刚毕业、收入不高、面临“买不起、租不好”困境的年轻人。
• 重点行业职工：如产业园区内的产业工人等。
• 其他符合条件的群体：由各城市根据实际情况确定。

准入门槛较低：通常不设收入、财产上限，主要看是否在当地无自有住房或住房困难,并且承诺长期稳定租赁。

租金标准：“稳”字当头，让租得起

• 政府指导价：租金水平由市、县人民政府或其授权的单位进行调控和管理。
• 明确上限：租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金，广西普遍规定，租金涨幅原则上不得超过5%,以确保价格的稳定性和可负担性。
• 禁止“以租代售”：严禁以保障性租赁住房为名,变相进行商品房销售或长期出租。

房源筹集：“八仙过海，各显神通”

广西鼓励多渠道筹集房源,主要包括：

• 新建：在产业园区、交通便利、靠近就业岗位的区域，新建小户型、低租金的保障性租赁住房。
• 改建：将符合条件的闲置非居住存量房屋（如旧厂房、旧商业楼）改建。
• 转化：将闲置的公租房、安置房等转化为保障性租赁住房。
• 长期租赁：政府或企业从市场上长期批量租赁商品房,再转租给保障对象。

政策支持：“真金白银”的激励

为了鼓励市场主体参与,广西出台了一系列强有力的支持政策：

• 土地支持：
  • 利用企事业单位自有闲置土地建设的,可享受不改变用地主体和规划条件的过渡期政策。
  • 利用产业园区配套用地建设的，可将配套建设比例提高到15%以上,优先用于建设宿舍型保障性租赁住房。
  • 将保障性租赁住房用地纳入年度土地供应计划。
• 财政支持：
  • 积极争取中央财政补助资金。
  • 自治区财政对建设、筹集保障性租赁住房给予资金奖补。
• 税费优惠：

  对保障性租赁住房建设、运营涉及的增值税、房产税等给予减免优惠。

• 金融支持：

  鼓励金融机构向保障性租赁住房建设、购买、运营发放中长期贷款,并提供优惠利率。

• 审批便利：

  建立项目审批“绿色通道”，简化流程，提高效率，对于利用存量房源改建的项目，不涉及土地权属变化和建筑主体结构变动的，可不办理用地、规划、施工许可等手续。

广西各地市实践与案例（以南宁、柳州为例）

政策最终要落地到各个城市,以下是广西主要城市的实践情况：

南宁市

作为首府，南宁是广西保障性租赁住房建设的“领头羊”。

• 规划目标：“十四五”期间计划建设和筹集保障性租赁住房约6万套（间）。
• 重点区域：重点布局在五象新区、高新区、经开区等产业园区周边，以及地铁、公交枢纽等交通便利区域。
• 项目案例：
  • 南宁产投集团建设的项目：如“南宁·中关村创新示范基地”周边的保租房项目,主要面向园区内的科技企业和人才。
  • 国企改建项目：利用旧厂房、旧办公楼改造的项目，例如位于西乡塘区的某公寓项目,为大学城毕业生和附近青年提供过渡性住房。
  • “商改租”项目：市中心的一些闲置商业办公楼被改造成小型公寓,租金远低于周边商品房。

柳州市

作为工业重镇,柳州的保租房建设侧重于服务产业工人。

• 规划目标：“十四五”期间计划建设和筹集约4万套（间）。
• 特点：与柳州汽车城、各大工业园区紧密结合，建设了大量“宿舍型”保租房,直接配建在企业厂区内或旁边。
• 项目案例：
  • 柳州东城集团建设的项目：如柳州汽车城内的工人公寓，配套设施完善，租金低廉，有效解决了产业工人的住房问题,稳定了劳动力。

如何申请广西的“市场运作房”（保障性租赁住房）？

申请流程通常遵循“政府监管、市场运营”的模式：

1. 关注信息发布：通过当地住建局官网、官方微信公众号、以及运营机构的官方渠道，了解房源信息、申请条件和时间。
2. 线上申请：大部分城市都开通了线上申请平台（如“广西住房保障”小程序或各市的政务服务APP），申请人按要求填写个人信息、上传证明材料（如身份证、劳动合同、无房证明等）。
3. 资格审核：由住建部门或其委托的机构对申请人的资格进行审核,通常包括线上核验和必要的线下核查。
4. 轮候与配租：对于热门房源，可能采取“轮候制”进行分配，审核通过后，进入轮候库,根据房源情况依次配租。
5. 签约入住：接到配租通知后，申请人与运营机构签订租赁合同,按约定支付租金和押金后即可入住。

总结与展望

广西的“市场运作房”政策，核心就是通过市场化手段，政府搭台、企业唱戏，来解决新市民、青年人等群体的阶段性住房困难问题，它不是要取代商品房市场，而是要构建一个“租购并举”的住房体系,让住房回归居住属性。

展望：

• 覆盖面将持续扩大：未来几年，广西的保障性租赁住房供应量将迎来快速增长,更多城市和区域会推出相应项目。
• 品质将不断提升：在解决“有房住”的同时，项目会更加注重配套设施、社区服务和居住环境，从“能住”向“住好”转变。
• 数字化管理将普及：从申请、审核到后续的租金支付和社区管理，数字化平台将更加成熟,提升管理效率和租客体验。
• 与人才政策深度融合：保障性租赁住房将成为各地吸引和留住人才的重要“软实力”，与人才补贴、落户等政策打包推出。

对于在广西奋斗的新市民和青年人来说，了解并善用这些政策，无疑是减轻生活压力、在城市扎根发展的重要助力，建议持续关注本地住建部门的最新动态,及时把握申请机会。