全国房地产行业总体政策将如何调整？

摘要： 总体来看，中国房地产政策已经发生了根本性的、系统性的转向，过去的“高杠杆、高周转、高负债”发展模式被彻底摒弃，取而代之的是“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控总基调，政策的核心目标...

总体来看，中国房地产政策已经发生了根本性的、系统性的转向，过去的“高杠杆、高周转、高负债”发展模式被彻底摒弃，取而代之的是“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控总基调，政策的核心目标是促进房地产市场平稳健康发展，防范化解系统性金融风险,并推动房地产行业向新的发展模式平稳过渡。

以下是当前全国房地产政策的几个核心层面和具体内容：

核心总基调：“三稳”与“房住不炒”

这是所有政策的基石和出发点。

1. “房住不炒”：自2025年首次提出以来，一直是房地产市场的根本定位，它明确了住房的居住属性，而非投机品属性，所有后续政策都围绕如何抑制投机、满足刚需和改善性需求来展开。
2. “三稳”目标：即“稳地价、稳房价、稳预期”。
   • 稳地价：通过土地“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）等政策，稳定土地市场预期，防止地价过快上涨,从源头控制房价。
   • 稳房价：通过限购、限贷、限售、指导价等行政手段和市场化的利率调整,将房价波动控制在合理范围内。
   • 稳预期：这是最难也是最重要的，通过持续的、稳定的政策信号，扭转市场“只涨不跌”的预期，建立购房者、投资者和开发商的长期理性预期。

需求端政策：支持合理住房消费

需求端政策的核心是“因城施策”，即中央定调，地方政府根据本地市场实际情况，自主调整政策力度，主要方向是支持刚需和改善性需求,降低购房门槛和成本。

1. 降低购房门槛（松绑限购）：
   • 核心城市：北京、上海、广州、深圳等一线城市和少数强二线城市，政策调整相对谨慎，主要优化或放松郊区、特定区域的限购政策。
   • 绝大多数二线城市及三四线城市：已全面或大幅取消限购政策，郑州、武汉、长沙、苏州等核心二线城市已全面放开限购,其他三四线城市更早已放开。
2. 降低购房成本（降首付、降利率）：
   • 降低首付比例：全国层面统一要求，首套房首付比例已降至历史最低点（例如15%-20%）,二套房首付比例也相应大幅下调。
   • 下调存量房贷利率：这是2025年下半年以来的重大政策，引导商业银行下调符合条件的存量首套住房贷款利率，有效减轻了存量购房者的月供负担,稳定了预期。
   • 优化贷款政策：对于“认房不认贷”政策的全面落实，使得名下无房但有过贷款记录的购房者，可以按首套房政策执行,降低了购房成本。
3. 支持“卖旧买新”（以旧换新）：

   鼓励地方政府和房企搭建“以旧换新”平台，支持居民出售自有住房，并换购新建商品住房，这有助于盘活存量房,增加新房市场需求。

   
   （图片来源网络，侵删）
4. 税费支持：

   降低交易环节的契税、增值税等,鼓励住房流通。

供给端政策：为房企纾困，防范风险

供给端政策的核心是“保交楼、保主体、保民生”，即稳定市场供给,防止大型房企无序倒闭引发系统性风险。

1. “保交楼”：
   • 这是重中之重，中央设立了专项借款，地方政府配套资金，成立了“保交楼”专项基金，重点支持已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。
   • 目的是稳定购房者信心,消除社会不稳定因素。
2. 支持房企融资（“金融16条”等）：
   • 信贷支持：鼓励金融机构对经营正常、资质良好的房企提供“合理充裕”的融资支持，不盲目抽贷、断贷、压贷。
   • 债券融资：支持房企通过发行信用债券、资产证券化（ABS）等方式融资，如设立“第二支箭”（由中债增等担保支持）。
   • 股权融资：恢复和扩大房企股权融资渠道，允许符合条件的房企通过IPO、增发、配股等方式融资，即“第三支箭”。
3. 优化预售资金监管：

   在确保项目顺利竣工的前提下，优化预售资金监管账户的规则，允许房企在满足一定条件下，更灵活地使用监管资金,缓解其现金流压力。

供给侧结构性改革：推动行业新发展模式

这是政策的长期方向,旨在从根本上改变房地产行业的生态。

1. 发展保障性住房：
   • “三大工程”：这是当前供给侧改革的核心抓手。
     • 保障性住房建设：加大保障性住房建设和供给，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
     • “平急两用”公共基础设施建设：建设兼具应急和平时功能的公共设施,提升城市韧性。
     • 城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设：推动城市更新,改善人居环境。
   • 目的是建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,构建房地产发展新模式。
2. 加快发展长租房市场：
   • 鼓励专业化、规模化住房租赁企业发展，支持利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等建设保障性租赁住房。
   • 推动租购同权,逐步使租房者在享受公共服务方面与购房者趋同。
3. 推动城市更新：

   从过去的大拆大建，转向“留、改、拆”并举的精明式更新，注重提升存量住房的质量和功能,而非简单增加增量。

未来政策趋势展望

1. 政策基调的持续性：“房住不炒”和“三稳”目标不会动摇，政策将保持连续性和稳定性，避免“大起大落”。
2. “因城施策”的精细化：地方政府将拥有更大的自主权，根据本地库存、人口流入、房价走势等，出台更具针对性的微调政策,政策工具箱会更加丰富。
3. 从“防风险”到“促发展”：政策重心将从“防止风险扩散”逐步转向“促进行业向新模式转型”，支持政策的重心将从“救急”转向“培育新动能”,特别是保障性住房和租赁住房。
4. 金融支持精准化：金融支持将更加精准，重点支持那些财务稳健、注重产品品质、符合新发展模式的房企,淘汰落后产能。
5. 市场分化加剧：在人口持续流入的核心都市圈和强二线城市，房地产市场有望率先企稳回暖，而人口持续流出的三四线城市,市场调整压力仍将持续。

当前中国房地产政策是一个多层次、全方位、长短期结合的复杂体系，短期以“稳”为核心，通过需求端松绑和供给端纾困，阻止市场进一步下滑；长期则以“新”为方向，通过供给侧改革，构建一个与高质量发展要求相适应的、更加健康和可持续的房地产新生态，对于市场参与者而言，必须深刻理解这一根本性的转变,并相应调整自身的预期和策略。