中国房地产调控政策为何频出却难稳房价？

摘要： 第一阶段：萌芽与探索期 (1998年 - 2003年)这个阶段的核心是建立住房市场化新体制，而非“调控”，1998年：住房制度改革元年标志性政策：《国务院关于进一步深化城镇住房制度...

第一阶段：萌芽与探索期 (1998年 - 2003年)

这个阶段的核心是建立住房市场化新体制，而非“调控”。

• 1998年：住房制度改革元年
  • 标志性政策：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。
  • ：正式停止住房实物分配，推行住房分配货币化,标志着中国福利分房制度的终结和商品房市场的正式启动。
  • 市场影响：房地产市场从无到有，开始萌芽，由于处于起步阶段，市场供不应求，价格温和上涨,尚未出现明显的过热迹象。

第二阶段：初步调控与局部过热期 (2003年 - 2008年)

随着房地产市场的快速发展，局部地区开始出现过热苗头，政府开始进行初步的、有针对性的调控。

• 2003年：明确房地产业支柱地位，首次预警

  • 标志性政策：《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（“18号文”）。
  • ：首次将房地产业定位为国民经济的支柱产业，但同时强调要“实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”,这是第一次在官方文件中出现对房价过快上涨的担忧。

• 2004年：收紧土地与信贷闸门

  • 标志性政策1：国土资源部、监察部联合发文，要求“8·31大限”，所有经营性用地必须通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）方式出让。
  • ：终结了土地协议出让时代，提高了土地获取成本和门槛,客观上推动了地价上涨。
  • 标志性政策2：央行提高存款准备金率,并开始对房地产贷款进行窗口指导。
  • ：从金融层面开始收紧对房地产的支持。

• 2005年：首次提出“稳定房价”

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 标志性政策：“国八条”（《关于切实稳定住房价格的通知》）。
  • ：这是中国房地产调控史上一个里程碑式的文件，首次明确提出“稳定住房价格”作为政府调控的首要目标,并要求地方政府负责。
  • 市场影响：调控力度开始加大，但市场反应剧烈,北京等地房价在短暂下跌后报复性反弹。

• 2006年：从“稳定”到“抑制”

  • 标志性政策：“国六条”及其九部委细则（《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）。
  • ：调控目标从“稳定”升级为“抑制房地产价格过快上涨”，推出了著名的“90/70”政策（新建商品住房项目中，套型90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）,旨在增加中小户型供应。

• 2007年：全面收紧，史上最严厉

  • 标志性政策：央行连续6次加息，10次上调存款准备金率,国家税务总局要求加强土地增值税清算。
  • ：从货币政策、税收政策、土地政策等多个维度进行全面收紧，力度空前,特别是第二套房贷的首付比例和利率大幅提高。

• 2008年：全球金融危机下的政策转向

  • 标志性政策：美国次贷危机引发全球金融危机，中国出口受到重创，为“保增长”，房地产调控政策急转弯。
  • ：央行大幅降息，降低首付比例和房贷利率，出台“四万亿”投资计划,大量资金流入基建和房地产。
  • 市场影响：市场迅速从冰点回暖，房价报复性上涨,为下一轮更严厉的调控埋下伏笔。

第三阶段：史上最严调控与“新国十条”时代 (2009年 - 2025年)

这一阶段以“遏制房价过快上涨”为绝对核心,出台了一系列影响深远的行政性调控措施。

• 2009年：政策刺激后的市场过热

  • 市场状况：在2008年的强力刺激下，2009年房地产市场全面火爆，房价暴涨,引发社会不满。

• 2010年：开启“限购”时代

  • 标志性政策1：“国十一条”。
  • 标志性政策2：“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》），即著名的“新国十条”。
  • ：
    1. 首次提出“限购”：对拥有多套房产的家庭暂停发放贷款。
    2. 明确“问责制”：对房价过高的城市,政府主要负责人要进行约谈和问责。
    3. 提高二套房贷首付比例和利率。
    4. 推进房产税改革试点。
  • 市场影响：行政手段“限购”成为此后几年最有效的杀手锏,市场迅速降温。

• 2011年：调控深化与保障房建设

  • 标志性政策：“新国八条”。
  • ：
    1. 限购范围扩大：从一线城市扩展到二线城市。
    2. 房产税试点：上海和重庆正式启动房产税改革试点。
    3. 大规模保障房建设：提出未来五年建设3600万套保障性安居工程的目标。
  • 市场影响：行政调控达到顶峰,市场交易量冰冻。

• 2012年：政策微调与“双向调控”

  • 市场状况：经济下行压力增大，部分城市出现“以价换量”,地方政府开始试探性微调。
  • ：中央层面坚持调控不动摇，但提出“双向调控”概念，即对房价上涨过快的城市要抑制,对库存过大的城市要支持。

• 2025年：新“国五条”与长效机制探索

  • 标志性政策：“新国五条”。
  • ：
    1. 加码限购限贷。
    2. 二手房交易个税严格征收（按差额20%或总价的1%-3%）。
    3. 首次提出“建立房地产市场长效机制**”。
  • 市场影响：政策出台前夜出现“突击签约”现象，短暂抑制后,房价在下半年再度上涨。

第四阶段：去库存与分类调控时期 (2025年 - 2025年)

经济面临下行压力，房地产政策从全面紧缩转向“分类指导、因地施策”，核心任务是“去库存”。

• 2025年：政策全面转向宽松

  • 标志性政策：“930新政”。
  • ：央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首次明确“首套房贷利率最低可打7折”,并放松了对改善型二套房的认定标准。
  • 市场影响：标志着新一轮宽松周期的开始,一线城市率先回暖。

• 2025年：多重政策组合拳

  • 标志性政策：多次降息、降准，降低交易环节税费（如“五改二”，即满2年免征营业税）。
  • ：金融和财税政策全面发力，以降低购房成本,刺激需求。

• 2025年：去库存与“因城施策”

  • 标志性政策：中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”（简称“房住不炒”）。
  • ：
    1. “房住不炒”：成为中国房地产市场的根本定位,所有后续政策都围绕此展开。
    2. “因城施策”：赋予地方政府更大的自主权,根据本地市场情况决定调控方向。
    3. 棚改货币化安置：通过发行PSL（抵押补充贷款）等方式，为三四线城市提供大量资金，直接购买存量商品房,强力去库存。
  • 市场影响：三四线城市房价在棚改货币化推动下暴涨,全国楼市整体过热。

第五阶段：“房住不炒”长效机制与“三道红线” (2025年 - 至今)

政策核心从短期调控转向构建“租购并举”的长效机制,并从需求端转向供给端和金融端进行系统性管控。

• 2025年 - 2025年：长效机制建设与“租购并举”

  • 标志性政策：住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。
  • ：重点发展住房租赁市场，增加租赁住房供应，提出“租购并举”的住房制度，热点城市继续加码限购、限贷、限售。

• 2025年：疫情下的“三道红线”

  • 标志性政策：央行、住建部联合出台“三道红线”政策。
  • ：针对房地产企业设定三个负债率指标，根据踩线情况将房企分为“红、橙、黄、绿”四档,限制其有息负债的增长速度。
  • 市场影响：这是中国房地产调控史上从需求端转向供给端的最重大转折，直接导致了以恒大、碧桂园为代表的高负债房企陷入流动性危机,行业进入深度调整期。

• 2025年：调控全面升级

  • 标志性政策：“两集中”（集中供地）政策。
  • ：22个重点城市每年将集中发布出让公告，且原则上不超过3次，旨在稳定地价、稳定预期,打击房企非理性拿地。

• 2025年 - 至今：政策转向“保交楼、保民生、保稳定”

  • 市场状况：房企债务风险持续暴露，市场信心低迷,多地出现项目烂尾。
  • ：
    1. “保交楼”：成为地方政府和中央政府的首要任务，设立专项借款,推动问题项目复工交付。
    2. 金融支持16条：推出“第二支箭”（债券融资）、“第三支箭”（股权融资）等,为优质房企提供金融支持。
    3. 优化限购限贷：各地因城施策，大幅降低首付比例、下调房贷利率,甚至全面取消限购。
    4. “三大工程”：2025年底中央经济工作会议提出，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，以消化存量房产、优化供给结构。

中国房地产调控的演变特点

1. 目标演变：从促进发展 → 稳定房价 → 抑制过快上涨 → “房住不炒” → “防风险、保民生、促稳定”。
2. 工具演变：从经济手段为主（利率、准备金率） → 行政手段为核心（限购、限贷、限售） → 构建长效机制（租购并举、房产税试点） → 供给侧金融管控（“三道红线”、“两集中”）。
3. 思路演变：从全国一刀切 → “分类指导、因地施策” → “因城施策”,赋予地方政府更大的自主权。
4. 核心逻辑：调控始终在经济增长、金融稳定和民生保障（房价稳定）这三个目标之间寻求艰难的平衡，当经济下行压力大时，政策会适度放松以稳增长；当房价上涨过快引发社会矛盾时，又会强力收紧以保民生，近年来，随着“房住不炒”成为国策,政策重心更倾向于防范金融风险和构建健康可持续的住房制度。