南京房地产政策将如何影响市场走向？

摘要： 南京市房地产政策全景分析报告摘要南京作为长三角重要的中心城市和特大城市,其房地产市场走势与政策调控具有鲜明的“风向标”意义，近年来，南京的房地产政策经历了从“过热抑制”到“稳定托底...

南京市房地产政策全景分析报告

摘要

南京作为长三角重要的中心城市和特大城市,其房地产市场走势与政策调控具有鲜明的“风向标”意义，近年来，南京的房地产政策经历了从“过热抑制”到“稳定托底”再到“因城施策、精准调控”的显著转变，当前政策的核心逻辑是“防风险、保交楼、稳预期”，通过需求端（限购、限贷、降息）和供给端（土地、资金、保交楼）的双向发力，旨在实现房地产市场的平稳健康发展，同时积极培育和发展新的住房模式，如保障性租赁住房和共有产权房。

政策演变脉络：从“紧箍咒”到“稳定器”

南京的房地产政策调控可以大致分为三个阶段：

第一阶段：严厉抑制过热（2025年及以前）

• 背景： 全国楼市普涨，南京作为强二线城市，房价和地价快速攀升，市场投机情绪浓厚。
• 政策特点： “四限”政策全面收紧，力度空前。
  • 限购： 覆盖范围广，要求严格，不仅限购区域扩大，对社保/个税年限的要求也较高。
  • 限贷： 首套房和二套房的首付比例、贷款利率均处于高位，有效抑制了投资性需求。
  • 限售： 新购住房需取得不动产权证后满一定年限方可上市交易。
  • 限价： “限价令”下，新房与二手房价格出现“倒挂”，引发“万人摇号”等市场热潮。
• 效果： 快速给市场降温，成交量价双双回落，但同时也导致了部分房企资金链紧张，为后续风险埋下伏笔。

第二阶段：政策转向宽松与救市（2025年）

• 背景： 受宏观经济下行、疫情反复及部分房企“爆雷”影响，市场信心严重不足，成交量持续低迷，甚至出现“停贷潮”等风险事件。
• 政策特点： 政策“大转向”，从限制转为支持，工具箱快速打开。
  • 需求端： 频繁下调房贷利率、降低首付比例（如首套降至20%）、放松限购（如允许多孩家庭增购、缩短社保年限）。
  • 供给端： 出台“保交楼”专项借款、设立纾困基金、优化土地出让条件（如降低保证金、分期付款）。
  • 金融支持： “金融16条”等政策落地，支持房企合理融资需求。
• 效果： 市场情绪有所修复，成交量在部分月份出现短暂回暖，但整体复苏力度疲软，市场信心仍待重建。

第三阶段：精准调控与模式探索（2025年至今）

• 背景： 市场呈现“分化”态势，核心区、优质学区房仍具韧性，而远郊、非核心区域库存压力大，市场进入“筑底”阶段，需要更精细化的政策引导。
• 政策特点： “因城施策”更加精准，并着力于构建“多层次”住房保障体系。
  • 需求端： 政策工具箱深度挖掘，核心举措是全面取消限购，成为全国首个全面取消限购的强二线城市，极大释放了改善性需求和外地购房需求。
  • 供给端： 持续推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，优化预售资金监管，支持房企“白名单”项目融资。
  • 新模式： 大力发展保障性租赁住房和共有产权住房，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，分流商品房市场的压力。
  • 优化营商环境： 推行“带押过户”等便民措施，降低二手房交易成本和门槛，激活二手房市场。

当前核心政策解读（2025-2025年）

需求端政策：史上最宽松

• 全面取消限购： 这是当前南京楼市最重磅的政策，无论是本市户籍还是非本市户籍居民，在全市范围内购买住房，均无需提供社保或个税证明，此举彻底打破了地域限制，是吸引人才、资金和提振市场信心的“王炸”级政策。
• 房贷利率持续下行： 首套房和二套房贷款利率已降至历史低位，与LPR（贷款市场报价利率）深度绑定，显著降低了购房者的月供压力。
• “认房不认贷”： 只要名下无房，无论是否有贷款记录，均按首套房政策执行，使大量有过贷款记录但已出售名下房产的家庭能够享受首套房的低首付和低利率。
• 税费减免： 个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，进一步降低了二手房交易成本。

供给端政策：保交楼与融资支持

• “保交楼”是底线： 南京设立了市级“保交楼”专项借款，并与国家开发银行等合作，对问题项目进行精准纾困，确保已售项目顺利交付，这是稳定市场预期的根本。
• 优化土地供应： 优化土地出让规则，如降低保证金比例、允许分期支付土地款、鼓励建设高品质住宅和“定销房”等，旨在稳定地价预期，吸引优质房企参与。
• 房企融资“白名单”： 符合条件的优质房企可以获得银行的信贷支持，帮助其渡过难关，维护市场供给端的稳定。

新模式探索：构建住房保障体系

• 保障性租赁住房： 重点解决新市民、青年人的阶段性住房问题，通过新建、改建、盘活存量等多种方式增加供给，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
• 共有产权住房： 面向符合条件的本市户籍家庭和无房的新市民、青年人供应，购房者与政府按份共有产权，购房人支付部分房款即可入住，大大降低了购房门槛。

政策对市场的影响分析

正面影响：

1. 市场信心显著提振： 全面取消限购是强烈的政策信号，有效扭转了市场悲观预期，看房量和到访量在政策出台后大幅回升。
2. 成交量价触底反弹： 在宽松政策的刺激下，南京楼市成交量在2025年下半年开始回暖，尤其是在核心区和优质学区房，价格也呈现企稳态势。
3. 需求得到有效释放： 改善型需求、外地户籍需求以及部分被压抑的刚需得到集中释放，市场交易结构得到优化。
4. 市场生态逐步修复： “带押过户”等政策促进了二手房市场的流动性，一二手房市场联动性增强，有助于形成更加健康的房价形成机制。

面临的挑战与问题：

1. 市场分化加剧： 政策效果呈现明显的“马太效应”，核心城区、优质学区、地铁沿线的项目销售火爆，而远郊、配套不完善的区域去化依然困难，库存压力较大。
2. 居民收入预期不稳： 购房是长期大额消费，当前居民对未来收入增长的预期仍不明朗，这在一定程度上制约了购房决策的转化。
3. 房企信用修复尚需时日： 尽管有融资支持，但部分房企的品牌形象和信用受损严重，购房者对其项目仍心存疑虑，影响了销售速度。
4. 政策边际效应递减： 在经历了多轮政策刺激后，市场对单纯的价格和利率工具的反应可能趋于平淡，未来需要更根本性的经济复苏来支撑楼市。

未来政策展望与趋势判断

政策基调：稳字当头，精准施策 未来一段时间，南京房地产政策的核心基调仍将是“稳定”，大规模、强刺激的政策出台概率较低，但会根据市场变化进行“小步快跑”式的微调，不排除在特定区域（如远郊）出台更具吸引力的购房补贴或人才政策。

重点方向：从“促交易”到“稳预期” 政策重心将从短期的刺激交易，转向中长期的市场预期管理和风险化解。“保交楼”工作仍将是重中之重，只有项目顺利交付，市场信心才能从根本上恢复。

发展模式：租购并举，双轨并行 保障性住房体系建设将是未来的长期工作，政府将继续加大保障性租赁住房和共有产权房的供给，形成“商品房市场”和“保障性住房市场”双轨并行的格局，满足不同群体的住房需求。

市场趋势：平稳运行，结构分化

• 整体趋势： 在宽松政策和基本面的共同作用下，南京楼市预计将告别大起大落，进入一个量增价稳、温和复苏的平台期。
• 价格走势： 全市房价普涨的可能性极低，核心区优质资产具备保值增值潜力，而非核心区房价可能面临长期盘整甚至小幅回调的压力。
• 产品趋势： 市场对高品质、好地段、好物业、好配套的“硬通货”产品需求将持续旺盛，而同质化的普通产品将面临更大的销售挑战。

南京的房地产政策已经完成了从“抑制”到“救助”再到“重塑”的深刻转变，当前的政策组合拳，特别是全面取消限购，体现了地方政府稳定市场的决心，楼市的最终企稳，不仅依赖于政策的持续发力，更依赖于宏观经济的复苏、居民收入预期的改善以及房地产新发展模式的成功构建。

对于购房者而言,当前是市场底部区域的窗口期，但应更加注重对区域、楼盘品质和房企实力的甄别，理性决策，对于投资者而言，南京楼市的“黄金时代”已经过去，未来将进入一个更加考验专业眼光和长期持有的“白银时代”。